Trước hết cần tìm hiểu về khái niệm góp vốn, theo quy định tại Luật Doanh nghiệp hiện hành, góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập. Qua đó, tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
Như vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể hiểu là chuyển quyền sử dụng đất của bên góp vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng chỉ có cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tải sản dùng để góp vốn mới có quyền dùng tài sản đó để góp vốn.
Căn cứ theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 thì tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng thì phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam.
Vì vậy, quyền sử dụng đất sẽ được định giá như sau:
- Quyền sử dụng đất đó phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá hoặc được tổ chức thẩm định định giá
- Sau khi định giá thì giá trị quyền sử dụng đất đó phải được thể hiện thành Đồng Việt Nam
Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như quyền sử dụng đất thì khi góp vốn, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định tại Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020.
Tuy nhiên, thửa đất đó phải đáp ứng các điều kiện được nêu tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
+ Có giấy chứng nhận đất hợp pháp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013
+ Thửa đất muốn góp vốn quyền sử dụng đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất nêu trên không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
+ Còn trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ.
Đồng thời, đối với việc góp góp bằng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng các điều kiện theo Khoản 34 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau :
– Thuộc trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013;
– Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Phải có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;
– Phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án.
Theo quy định tại Điều 193 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện đầu tư sản xuất, kinh doanh thì cần đáp ứng điều kiện theo
Một là, có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
Hai là, mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Ba là, đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại Khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh cũng được chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Điều 169 Luật Đất đai 2013.
Thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Trong đó bao gồm việc công chứng hợp đồng góp vốn.
- Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cơ quan thực hiện là: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Ngọc Trinh – Thực tập sinh pháp lý
Thông Tin Liên Hệ
- Hồ Chí Minh: P.2112 Central 3, Vinhomes Central Park, 208 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Quận Bình Thạnh
- Hà Nội: 11/291 Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội, Quận Hà Đông
- Website: luatnguyenhuong.vn
- Fanpage: Luật Nguyễn Hướng – Cilaw lawfirm
- Hotline: 02822340888
- Mail:
Cần lưu ý những gì khi giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất? Hãy tìm hiểu trong bài viết sau đây.
Hình 1. Những điều cần biết về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Hiện nay, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được sử dụng rất nhiều trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần lưu ý những gì? Bài viết sau sẽ trình bày những vấn đề pháp lý giải đáp vấn đề nêu trên.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?
2. Hình thức hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3. Nội dung hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4. Điều kiện giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4.1. Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4.2. Bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
5. Chấm dứt hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?
- Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất sang người khác. Hiện nay, theo Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về khái niệm hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do đó, tham khảo tại Điều 727 Bộ luật Dân sự 2005, Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên góp vốn [người sử dụng đất] góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân/pháp nhân/hộ gia đình/chủ thể khác theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
- Như vậy, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể hiểu là văn bản thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất góp vốn bằng cách đưa phần giá trị quyền sử dụng đất của mình vào tài sản chung để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
2. Hình thức hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực nếu một trong các bên không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu một trong các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện khi có nhu cầu.
- Tuy nhiên, công chứng và chứng thực là hai thủ tục hoàn toàn khác nhau. Công chứng là thủ tục được tiến hành bởi công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng nhằm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp về mặt nội dung [không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội] và mặt hình thức [chủ thể, thời gian, địa điểm giao kết] của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khác với công chứng, chứng thực là thủ tục được tiến hành bởi người thực hiện chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhằm chứng nhận về mặt hình thức của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, tùy theo nhu cầu của các bên mong muốn chứng nhận về hình thức của hợp đồng hay cả hình thức lẫn nội dung của hợp đồng mà lựa chọn thủ tục công chứng hay chứng thực phù hợp.
➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Các loại giấy tờ cần công chứng, chứng thực liên quan đến các giao dịch về nhà đất mà bạn nên biết.
3. Nội dung hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hình 2. Nội dung hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Tham khảo nội dung hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Điều 728 Bộ luật Dân sự 2005. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng có các nội dung cơ bản như sau:
- Tên, địa chỉ của các bên trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất được góp vốn;
- Thời hạn sử dụng đất được góp vốn còn lại của bên góp vốn;
- Thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;
- Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4. Điều kiện giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4.1. Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2014, bên góp vốn [người sử dụng đất] có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không thuộc trường hợp tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất được góp vốn không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên;
- Đất góp vốn còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Bên góp vốn phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tự nguyện tham gia giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4.2. Bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Căn cứ Điều 193 Luật Đất đai 2014, bên nhận góp vốn là tổ chức kinh tế/hộ gia đình/cá nhân phải đáp ứng đủ các điều kiện sau thì được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để tiến hành dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận góp vốn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt;
5. Chấm dứt hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
- Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Một hoặc các bên trong hợp đồng góp vốn đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Đất được góp vốn bị thu hồi theo quy định Luật Đất đai 2013;
- Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
- Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Những điều cần biết trước khi góp vốn mua đất.
- Trên đây là những thông tin pháp luật về Những điều cần biết về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ, nắm bắt được các thông tin liên quan. Trong trường hợp Quý khách hàng còn thắc mắc, hãy gọi ngay cho Văn Phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng qua hotline 1800 6365 để được tư vấn miễn phí.