Theo công ty tài chánh Mozo, hiện có khoảng 10,3 triệu bất động sản ở Úc và trong số này có 6 triệu bất động sản đang trả mortgage. Công ty Mozo đã theo dõi hơn 500 gói vay mua nhà trong cơ sở dữ liệu của mình và đưa ra cái nhìn tổng quát về khoản vay mua nhà năm 2022.
Lãi suất cho vay mua nhà biến đổi [variable] trung bình cho những người mua nhà để ở là 3.02%, tính tới tháng 5/2022. Lãi suất cho vay mua nhà cố định [fixed rate] trung bình là 3.65%.
Số tiền trung bình mà người vay phải trả hàng tháng cho mỗi ngôi nhà vay 400,000 đô la, trả trong 30 năm là 1,691 đô la mỗi tháng [lãi suất biến đổi].
Trong khi đó, số tiền trung bình mà người Úc mua nhà lần đầu tiên vay để mua nhà ở là 535,637 đô la [tính đến tháng 2/2022].
Ảnh hưởng của tăng lãi suất cho vay mua nhà lớn như thế nào?
Cho đến nay nhà cửa là mục tiêu chi phí cao nhất trong tài khoản ngân hàng của bạn.
Cho dù bạn đang trả tiền thuê nhà, tiền mortgage hay các hóa đơn đơn giản cho ngôi nhà của bạn, việc chi tiền để bạn tiếp tục được ở trong một ngôi nhà là không thể thương lượng.
Tuy nhiên, nếu bạn đang chi hơn 30% thu nhập của mình cho ngôi nhà, thì bạn được xem là đang bị "căng thẳng về nhà ở", cho dù đó là trả nợ mortgage hay tiền thuê nhà.
Đây là một trong những tiêu chuẩn quan trọng mà chính phủ Úc xem xét khi đánh giá khả năng chi trả nhà ở.
Tình hình trầm trọng như thế nào?
Dữ liệu quý 1/2022 từ Real Estate Institute of Australia [REIA] cho biết, người Úc đang chi đến 37% thu nhập để trả tiền mortgage.
Tại New South Wales, người dân trung bình phải dùng đến một khoản lớn “vô cùng căng thẳng” trong thu nhập hàng tháng để trả tiền mortgage [46.5%], trong khi đó tại Victoria tỉ lệ này là 37.3%.
Lãi suất từng lần đầu tiên vượt quá 10% vào năm 1974 và giữ ở mức trên 10% cho đến năm 1995. Sau khi đạt đỉnh 10.5% trong năm 1995, chỉ trong vòng 4 năm, lãi suất đã giảm xuống mức thấp đáng kể 6.5% vào tháng 12/1998.
Tuy nhiên, sự căng thẳng trong những năm 1990 vẫn không thể so sánh với sự căng thẳng trầm trọng khi lãi suất tăng trong năm 2022.
Dữ liệu từ Australian Bureau of Statistics cho thấy năm 1990, giá nhà trung bình tại Sydney là 194,000 đô la và mức lương toàn thời gian trung bình là 28,168. Với một khoản vay đặt cọc 20%, thì chỉ số DTI tỉ lệ nợ trên thu nhập là 5.5.
Trong khi đó, vào năm 2022, giá nhà trung bình tại Sydney là 1,416,960 đô la, và mức lương toàn thời gian trung bình là 90,917. Với một khoản vay đặt cọc 20%, chỉ số DTI tỉ lệ nợ trên thu nhập lên đến 12.4%.
Ngã ba đường với người đang trả mortgage phải quyết định giữ nguyên lãi suất biến đổi hay cố định khoản vay có thời hạn
Lãi suất Biến đối có xu hướng thay đổi theo lãi suất căn bản, vì vậy những ai chưa cố định [fixed] khoản vay của mình sẽ cảm nhận đầy đủ quyết định nâng lãi suất này.
Nghiên cứu của Mozo cho thấy 8% người đi vay tin rằng việc tăng lãi suất ở bất kỳ quy mô nào sẽ khiến họ bị căng thẳng tài chánh nghiêm trọng. Trong khi đó, hơn một nửa [55%] người vay vẫn chưa kiểm tra khả năng trả nợ của họ khi lãi suất nâng cao hơn.
Tuy vậy, với những người đã cố định khoản vay, tình huống không khả quan hơn.
Kỳ vọng về lãi suất cao hơn đã ảnh hưởng đến lãi suất cố định, vì vậy bất kỳ sự gia tăng nào sắp đến dự kiến sẽ gây ảnh hưởng nhỏ hơn và không thường xuyên cho lãi suất cố định.
Tuy nhiên, chuyên gia Marshall cảnh báo lãi suất cố định có thể không còn cung cấp nơi trú ẩn an toàn cho người đi vay như trong những tháng trước.
Ông cho mặc dù lạm phát cao là một đặc điểm quan trọng của nền kinh tế toàn cầu vào lúc này, nhưng dự báo lạm phát có thể sẽ giảm xuống trong vòng 12 tháng tới, và có khả năng thế giới sẽ bước vào môi trường suy thoái hơn.
Nếu điều đó xảy ra, lãi suất toàn cầu đang tăng như hiện nay sẽ đảo ngược lại. Vì vậy, bất kỳ ai cố định khoản vay mua nhà có thời hạn 5 năm đều có thể nhận thấy rằng trước khi hết năm năm đó, họ có thể phải trả khá nhiều so với lãi suất trên thị trường.
Sau khi được cấp Visa Định cư Úc, chọn và mua nhà cho gia đình an cư sẽ là một trong những quyết định quan trọng tiếp theo của Quý vị. Để sở hữu một căn nhà phù hợp nhất với gia đình là một việc không hề dễ dàng, và thường đòi hỏi một quãng thời gian dài tìm hiểu và cân nhắc kĩ lưỡng. Để có được sự chuẩn bị đầy đủ nhất về tâm lí cũng như kiến thức trước khi mua nhà, kính mời Quý vị cùng Verity Settlement Services [Dịch vụ an cư và hòa nhập của Verity Law] tìm hiểu bài viết dưới đây.
NỘI DUNG
Nhìn chung, Quý vị cần cân nhắc những yếu tố gì?
- Tính cấp thiết của việc mua nhà
- Đánh giá khả năng tài chính:
- Thu nhập hiện tại
- Thu nhập trong tương lai
- Các vẫn đề pháp lí đi kèm
- Nếu Quý vị được cấp Visa tạm trú
- Nếu Quý vị được cấp Visa thường trú
- Số thành viên trong gia đình
- Ý tưởng thiết thực về căn nhà mơ ước
Thời điểm mua nhà Úc thích hợp nhất với gia đình?
Nếu Quý vị và gia đình chưa có ý định muốn di cư sang nước Úc ngay lập tức sau khi có Thị thực, hoặc Quý vị chỉ đi một mình thay vì cả gia đình, thuê nhà cũng có thể là một sự lựa chọn thay thế trước mắt Trước khi Quý vị đón các thành viên khác cùng đoàn tụ, thuê nhà ngắn hạn sẽ giúp Quý vị có thời gian tìm hiểu kĩ hơn để mua nhà lâu dài.
Thời điểm thích hợp để mua nhà ở Úc còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá nhà tại nước Úc, khả năng chi trả hiện tại hay số tiền có thể vay, vv.
Nếu Quý vị đang có con nhỏ thì mong muốn sở hữu nhà riêng của có lẽ sẽ cao hơn. Tuy nhiên, thật không may, các ngân hàng nhận thức đầy đủ về các khoản chi phí liên quan đến việc nuôi dạy trẻ em, vậy nên với mỗi người phụ thuộc, số tiền Quý vị được vay có thể giảm đáng kể [trong một số trường hợp lên tới 50.000 đô la cho mỗi đứa trẻ].
Pháp luật Úc quy định gì?
Nếu Quý vị là người nước ngoài hoặc đang giữ Visa tạm trú Úc
Khác với những người dân thường trú tại Úc hay có quốc tịch Úc, người nước ngoài hay người giữ visa tạm trú muốn mua bất động sản ở Úc cần đáp ứng những luật mua nhà riêng như:
- Cần nộp đơn và có sự đồng ý của Ban Kiểm Soát Đầu Tư Nước Ngoài [Foreign Investment Review Board].
- Người nước ngoài chỉ được phép đầu tư vào nhà ở mới [không có người ở trước đó], bất động sản ngoài kế hoạch đang xây dựng hoặc đất trống để phát triển. Bởi vì không phải là công dân, nên họ không được phép mua nhà ở đã được thiết lập trừ khi họ có kế hoạch phá hủy nhà ở nói trên và xây dựng một ngôi nhà mới trong vòng 4 năm kể từ ngày phê duyệt.
- Với người nước ngoài [tức là không phải công dân Úc hoặc thường trú nhân], Quý vị cần phải trả thêm 7% thuế trước bạ để mua một bất động sản.
- Nếu visa của Quý vị là visa du lịch thì chỉ có thể mua nhà ở xây mới. Hơn nữa, khi Quý vị bán bất động sản và có lời, có thể phải chịu thuế thu nhập với mức thuế lũy tiến từ 19% đến 45% tùy theo mức thu nhập chịu thuế.
Quý vị có thể tìm hiểu thêm sâu hơn về vấn đề này trong bài viết này: //veritylaw.com.au/vi/dinh-cu-uc/dien-dau-tu/bat-dong-san/mua-nha-o-uc/
Nếu Quý vị đang giữ Visa Thường trú Úc
Nếu Quý vị đang giữ Visa thường trú Úc, Quý vị sẽ được hưởng toàn bộ quyền lợi khi mua nhà như một công dân Úc.
- Không có quy định FIRB cho thường trú nhân
- Lệ phí FIRB và thuế trước bạ thấp hơn
- Khoản tiền được vay khi mua nhà cao hơn
Mua nhà Úc gồm những khoản phí gì?
Biết được những khoản tiền sắp phải bỏ ra là bước chuẩn bị vô cùng quan trọng trước khi đưa ra quyết định chọn mua nhà. Quý vị nên có những đánh giá thực tế về khả năng kinh tế của bản thân qua những yếu tố như: thu nhập trong hiện tại và tương lai, tiền tiết kiệm hay khoản vay từ ngân hàng. Bên cạnh đó, Quý vị cũng cần dự trù được những khoản chí phí lớn có thể sẽ phải dành ra trong tương lai như mua xe, học phí, sinh hoạt phí, … để có thể có những chi tiêu phù hợp nhất.
Giá mua nhà ở Úc
Hiện tại giá nhà ở Úc đang có xu hướng giảm mạnh so với các năm trước dù vẫn nằm ở top những nước có giá nhà cao nhất thế giới.
Già nhà ở Úc phụ thuộc vào vị trí địa lý [thành phố, bang, khoảng cách tới trung tâm/biển, vv]. Dưới đây là bảng tổng hợp giá nhà trung bình của các thành phố thủ phủ các Bang ở Úc [31/08/2019].
Các loại phí liên quan
Tìm hiểu kĩ lưỡng về những khoản phí sẽ phải chi giúp Quý vị có được sự chuẩn bị vững vàng hơn về tài chính. Khi mua nhà ở Úc, đây là những khoản phí cần được chú ý đến:
- Tiền đặt cọc: Người mua sẽ cần đặt cọc từ 10 – 20% tổng giá trị căn nhà cho phí giữ chỗ.
- Thuế trước bạ [stamp duty]: Đây là loại thuế cho việc mua bất động sản, giao động theo từng tiểu bang nước Úc.
- Phí xin đầu tư: Nếu không phải công dân Úc, người mua sẽ cần nộp phí xin đầu tư cho Ban Kiểm Soát Đầu Tư Nước Ngoài. Mức phí này sẽ phụ thuộc vào bất động sản Quý vị muốn mua, với mức khởi điểm là 5700 AUD cho bất động sản dưới 1 triệu đô Úc.
- Phí bảo trì: Tuy chi phí bảo trì và bảo dưỡng hàng năm của mỗi căn nhà một khác, một tip để ước chừng bằng loại phí này là bằng 1% tổng giá trị căn nhà. Với những căn hộ có những tiện ích đặc biệt như hồ bơi, vườn tược, phí bảo trì có thể cao hơn.
- Phí dịch vụ: Để có một quá trình mua nhà thuận lợi, việc tìm kiếm một đội ngũ pháp lí giỏi vô cùng quan trọng. Khoản phí nên dành ra cho việc này là 1000 – 3000 AUD.
Địa điểm lí tưởng cho căn nhà tương lai là ở đâu?
Khi chọn một mua căn nhà, có những yếu tố khác nhau sẽ tác động đến việc lựa chọn địa điểm phù hợp nhất:
Công việc/Trường học
Đây thường là yếu tố ưu tiên hàng đầu cho các bậc phụ huynh khi mua nhà. Một căn nhà gần với trường học hoặc nơi làm việc tiết kiệm được nhiều thời gian cũng như công sức đi lại của các thành viên trong gia đình.
Phương tiện công cộng
Nếu không sở hữu phương tiện đi lại cá nhân, lựa chọn ở một nơi gần với những phương tiện giao thông công cộng có lẽ sẽ giúp các di chuyển hàng ngày của Quý vị trở nên thuận tiện hơn.
Nếu Quý vị đang đắn đo trước lựa chọn mua xe hơi ở Úc, có thể Quý vị sẽ quan tâm tới bài viết “Chi phí sở hữu xe ở Úc”
Và để biết thêm về chi phí đi lại bằng phương tiên công cộng cũng như các chi phí sinh hoạt khác, tham khảo bài viết “Định cư tại Úc – Chi phí sinh hoạt bao nhiêu là vừa?”
Khu vực dân sinh
Nhìn chung Úc là một đát nướ đứng đầu về chỉ số an toàn nên không có nhiều sự khác biệt về an ninh của các khu vực. Tuy nhiên Quý vị có thể sẽ muốn cân nhắc về khu vực dân sinh ở các yếu tố như: khu người Việt, khu vực có bệnh viện, khu vực nhiều quán ăn và khu vui chơi giải trí,vv
Trung tâm hay ngoại ô?
Mỗi vùng ngoại ô của Úc sẽ có những đặc điểm khác nhau: về dân sinh, không khí, cơ sở hạ tầng, … Để chọn được một khu vực ngoại ô thích hợp, người mua nhà nên cân nhắc về những điểu cần được ưu tiên của bản thân hoặc gia đình. Nếu là gia đình có trẻ nhỏ, một vùng ngoại ô yên tĩnh hay có trường học tốt là sự lựa chọn phù hợp. Nếu là cặp vợ chồng trẻ, nơi thành phố náo nhiệt hay những vùng lân cận trung tâm có thể là những địa điểm lí tưởng cho ngôi nhà tương lai.
Đặc điểm của căn nhà phù hợp
Để quá trình lựa chọn nhà ở được nhanh chóng và dễ dàng nhất, Quý vị có thể tham khảo một số tiêu chí chọn nhà ở Úc như dưới đây:
Mô hình nhà ở
Có 2 loại mô hình nhà ở chính mà Quý vị có thể lựa chọn khi mua nhà: nhà đất và nhà chung cư. Tùy vào sở thích cũng như khả năng tài chính, Quý vị có thể đưa ra những quyết định của riêng mình. Thường những hộ gia đình người Việt với 4-5 thành viên thường thích chọn những ngôi nhà lớn ở khu vực ngoại ô để có không gian rộng rãi hơn cho con em chơi đùa. Chung cư sẽ phù hợp hơn với hộ gia đình nhỏ, thường là những cặp vợ chồng mới cưới hoặc du học sinh.
Số lượng, cơ cấu phòng
Số lượng phòng ngủ, phòng tắm hay những khoảng không gian như gara, sân vườn nên được định trước sao cho phù hợp với nhu cầu sinh sống của gia đình cũng như số thành viên trong gia đình.
Thiết kế
Thiết kế căn nhà cũng là yếu tố quan trọng khi cân nhắc mua nhà. Những yếu tố về mặt thẩm mỹ cũng như cấu trúc và độ lâu bền của nhà nên được Quý vị xem xét kĩ lưỡng khi đi xem nhà trước khi mua. Một căn nhà nhiều cửa sổ để có ánh sang tự nhiên lọt qua, một nền móng vững chãi để chống chọi với những ảnh hưởng của thời tiết, một hệ thống thoát hiểm, thang máy, đổ rác tiện lợi sẽ là những lựa chọn tốt.
Verity Law hi vọng thông qua bài viết trên, Quý vị đã có được những định hình ban đầu cho giấc mơ mua nhà, an cư tại Úc của mình. Hiện nay có rất nhiều trang web mua nhà ở Úc như //www.realestate.com.au/buy hay //www.domain.com.au với những tính năng thông minh, có thể giúp Quý vị tìm được ngôi nhà lí tưởng một cách dễ dàng. Ngoài ra, Dịch vụ hỗ trợ an cư và hòa nhập Verity Settlement Services cùng Verity Law cam kết sẽ đồng hành cùng Quý vị trên chặng đường định cư Úc, từ trước khi Quý vị có visa cho đến khi Quý vị hoàn toàn ổn định cuộc sống ở đây.
Verity Law hi vọng sẽ được là người thực hiện hóa giấc mơ định cư Úc của Quý vị và gia đình/
Verity Law
Verity Law là văn phòng luật di trú tại Melbourne giúp doanh nhân và nhà đầu tư quốc tế định cư theo diện kinh doanh và đầu tư tại Úc [visa 188 và 888].