Các yếu to ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 

Bất động sản luôn là lĩnh vực được coi là “con mồi lớn” đối với các nhà đầu tư. Cũng bởi tính đặc biệt và sức cạnh lớn nên bất động sản cũng có những đặc thù riêng biệt so với các thị trường khác. Vậy đâu là những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản? Hãy cũng tham khảo bài viết dưới đây để có nhiều cái nhìn toàn diện và chi tiết nhất về thị trường sôi động này nhé!

Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Thị Trường Bất Động Sản

Tìm hiểu về bất động sản 

Bất động sản là gì?

Trước tiên, cùng ta hãy cùng tìm hiểu bất động sản là gì? Cụ thể, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở cùng các tài sản gắn liền (tạm thời hoặc vĩnh viễn) với đất. Đây là hình thức tài sản có tính riêng biệt; phụ thuộc vào dòng tiền cũng như cần nguồn vốn nhất định. Ngoài ra, bất động sản còn được gọi là địa ốc hoặc nhà đất, hay hiểu sâu hơn là một thuật ngữ pháp luật. Nó gồm đất đai và những gì liên quan chặt chẽ không thể tách khỏi miếng đất. Có thể là kiến trúc bên trên, nhà cửa, hoặc những gì bên dưới mặt đất. Trong ngôn ngữ tiếng Anh, bất động sản được gọi là Real Property hoặc  Real Estate. 

Những yếu tố liên quan đến bất động sản
Bất động sản là lĩnh vực liên quan chính đến tài chính và vốn. Nếu sở hữu bất động sản đồng nghĩa với việc  bạn có mọi quyền lợi sử dụng để cho thuê, xây nhà hoặc kinh doanh, ký quỹ, bán lại và những gì bạn sở hữu.

Điểm đặc biệt của bất động sản

Bất động sản có tính thanh khoản hơn so với các loại hình đầu tư khác như vàng, tiền tệ. Do đó, giá trị bất động sản luôn tăng cao và ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ thị trường.

Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 

Thị trường bất động sản hiện nay ngày càng thu hút nhiều sự gia nhập của các cá nhân, doanh nghiệp. Nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng là cách để bạn có khả năng làm chủ lĩnh vực này. Hãy cùng tìm hiểu chuyên sâu về những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản

Yếu tố tự nhiên

Yếu Tố Tự Nhiên Ảnh Hưởng Đến Thị Trường Bất Động Sản

Yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản đầu tiên phải kể đến là yếu tố tự nhiên. Có thể nói đây là yếu tố cơ bản và quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường, giá trị của bất động sản. Cụ thể, các yếu tố tự nhiên bao gồm

• Vị trí của bất động sản : Có hai loại vị trí bất động sản là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Vị trí càng tốt, đẹp thì giá trị bất động sản càng cao. Ví dụ, Nếu bất động sản nằm ở trung tâm thành phố lớn, dân cư đông, tiện nghi sống hiện đại,…thì chắc chắc giá sẽ cao hơn bất động sảng tương tự nhưng nằm ở vùng ven (vị trí tương đối). Hoặc, bất động sản nằm trên các tuyến đường lớn, ngay góc ngã tư, gần các trục giao thông quan trọng thì giá cũng sẽ cao hơn bất động sản nằm cuối hẻm, nằm trong đường nhỏ,..(vị trí tuyệt đối).
• Kích thước, diện tích, hình dạng miếng đất : Những bất động sản có diện tích lớn, hình dạng đất vuông vắn, không méo hay biến dạng sẽ có giá cao hơn.
• Địa hình : Bất động sản tọa lạc những khu vực cao ráo, ít ngập lụt vào mùa mưa thì giá cao hơn những bất động sản ở những nơi thấp trũng.
• Hình thức xây dựng
• Đặc điểm thổ nhưỡng : Những khu vực có chất đất có độ cứng vừa phải, không quá mềm nhão, thuận lợi cho việc xây cất nhà cửa thì giá trị bất động sản cũng được tăng cao.
• Yếu tố môi trường và thiên tai.
• Quy hoạch

Tham khảo thêm:

Những rủi ro thường gặp khi đầu tư bất động sản

Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Yếu tố kinh tế

Kinh tế cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Yếu tố kinh tế có thể kể đến là:

• Khả năng thu nhập từ BĐS: Có thể hiểu bạn mua một mảnh đất và bán được giá tốt, sau đó người mua lại cũng bán lại được giá tốt và cứ vậy giá sản phẩm của BĐS tăng lên
• Sự kiện kinh tế: Những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực có sự tham gia của WTO, TPP, ASEAN. Các sự kiện thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) hội nhập làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị cũng tăng theo.
• Thị trường kinh tế: tin tức thị trường kinh tế, sự tăng trưởng kinh tế, nhịp độ của thị trường, tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS.

Yếu tố thị trường

• Tính hữu dụng của BĐS: Tính hữu dụng của bds là mức độ thỏa mãn của người sử dụng đối với giá trị sử dụng được khai thác thực tế so với giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS..
• Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: chẳng hạn như nhu cầu BĐS đất nền giảm khi nhu cầu sử dụng BĐS căn hộ tăng cao và ngược lại.

Yếu tố pháp lý

Một trong các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tiếp theo chính là yếu tố pháp lý. Có thể nói bất động sản có trở thành hàng hoá hay không phụ thuộc rất lớn vào yếu tố này. Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất XHCN, có những hạn chế nhất định về đất đai khi tham gia vào thị trường BĐS.

Ngoài ra các nhân tố chính trị cũng ảnh hưởng đến thị trường này; dưới khía cạnh Nhà nước quản lý các giao dịch. Có những nước đề ra quy định pháp lý khá phức tạp, chi phí lớn, khiến khả năng phát triển của thị trường giảm đi.

Trong khi đó, những nước có thủ tục đơn giản, chi phí thấp; sẽ khuyến khích đưa bất động sản vào giao dịch. Khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư, kéo theo thị trường bất động sản tăng lên.

Trên đây là bài viết chia sẻ về những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Hy vọng các nhà đầu tư đã có thêm những kiến thức bổ ích trước khi bước chân vào lĩnh vực này. Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết, hãy tiếp tục đồng hành cùng Nhà Đất Mới để có thêm thông tin tư vấn hiệu quả

Hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ tốt hơn

Viện đào tạo nhân lực xây dựng Việt Nam – CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VCB.

Địa chỉ: Số 214, Tòa nhà TSQ – EUROLAND, Làng Việt kiều châu Âu, Mộ Lao, Hà Đông, Hà Nội

Tel: 0243 8339 111

Hotline: 0928 070 888 – 0912 16 77 88 – 0936 136 606 – 0943 170 222.

Website: www.vcbgroup.vn

Fanpage: https://www.facebook.com/viendaotaonhanlucxaydungvietnam/

Email: [email protected]; [email protected]

Chúng tôi luôn đồng hành cùng thành công của bạn !

Always beside your success !

Nhân khẩu học là những dữ liệu mô tả những thành phần trong tổng dân số, như về tuổi tác, chủng tộc, giới tính, thu nhập, mô hình di cư và tốc độ tăng dân số. Các thống kê này là một yếu tố quan trọng  nhưng thường bị bỏ qua, chúng có ảnh hưởng tới bất động sản được định giá như thế nào và cũng quyết định đến cả các loại bất động sản đang có nhu cầu trên thị trường. Sự thay đổi lớn nhân khẩu học của một quốc gia có thể có một tác động lớn đến xu hướng bất động sản trong nhiều thập kỷ. Giả dụ như, những thế hệ trẻ, những người được sinh ra vào khoảng những năm 1945 và 1964 là một ví dụ điển hình của xu hướng thay đổi nhân khẩu học với tiềm năng đáng kể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Sự thay đổi trong việc các thế hệ trẻ đã phải nghỉ hưu sớm là một trong những sự chuyển đổi thú vị cuối thế kỷ trước, và dường như tới năm 2010 nó đã quay trở lại, đây là điều đáng chú ý cho thị trường Bất động sản cho cả những thập niên sau này. 

Có rất nhiều sự thay đổi nhân khẩu học có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng đối với một nhà đầu tư, họ nên tự đặt ra một số câu hỏi như:  i) Làm thế nào để ảnh hưởng tới Cầu, của những người có mong muốn mua thêm một căn nhà thứ hai tại một khu nghỉ dưỡng -  khi mà trên thực tế càng ngày càng nhiều người về hưu. Hoặc ii) Điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến Cầu cho thị trường nhà ở lớn khi phần lớn trẻ em đều đã vào đại học hoặc có nơi ở riêng. Những điều này và các câu hỏi khác có thể giúp nhà đầu tư thu hẹp loại và vị trí của các khoản đầu tư bất động sản tiềm năng trước khi xu thế ấy thực sự diễn ra.

2. Lãi suất

Lãi suất cũng có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Thay đổi lãi suất cũng ảnh hưởng đến khả năng của một người để mua một tài sản nhà ở. Đó là bởi vì khi lãi suất giảm, chi phí chứa đựng trong tài sản thế chấp để mua nhà sẽ giảm theo, tạo ra nhu cầu cao hơn đối với bất động sản, đẩy giá lên cao. Ngược lại, khi lãi suất tăng, chi phí chứa trong tài sản thế chấp tăng lên, do đó làm giảm nhu cầu và giá cả bất động sản. Tuy nhiên, khi xét tác động của lãi suất trên khoản vốn chủ sở hữu (Ví dụ như nhìn vào một khoản đầu tư tín thác bất động sản (REIT), thay vì chỉ tập trung vào bất động sản nhà ở, mối quan hệ có thể được nghĩ tương tự như mối quan hệ của một trái phiếu với tỷ lệ lãi suất. Khi lãi suất giảm, giá trị của trái phiếu tăng lên bởi vì lãi suất của nó trở nên lớn hơn so với kỳ vọng và khi lãi suất tăng, giá trị của trái phiếu sẽ giảm. Tương tự như vậy, khi lãi suất giảm trên thị trường, tỷ suất lợi nhuận trên giá 1 REIT sẽ cao hơn, trở nên hấp dẫn hơn và giá trị của nó sẽ tăng lên. Khi lãi suất tăng lên, tỷ suất lợi nhuận trên giá 1 REIT sẽ thấp đi, trở nên kém hấp dẫn đi và nó sẽ làm giảm giá trị của REIT xuống. 

3. Kinh tế

Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Điều này thường được đo bằng các chỉ số kinh tế như GDP, thông tin việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hoá,.... Nói chung, khi nền kinh tế chậm phát triển thì thị trưởng bất động sản cũng chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên, các chu kỳ của nền kinh tế có những thay đổi ảnh hưởng đến các loại hình bất động sản.  

Ví như, nếu một REIT có một tỷ lệ đầu tư vào các khách sạn lớn, họ thường sẽ chịu sự ảnh hưởng nặng nề từ suy thoái kinh tế nhiều hơn là so với một REIT đã đầu tư vào cao ốc văn phòng. Khách sạn là một hình thức tài sản rất nhạy cảm với các hoạt động kinh tế, do có nhiều loại tài sản phải thuê mua trong cấu trúc của một doanh nghiệp. Cho thuê một phòng khách sạn có thể được coi như một loại hình cho thuê ngắn hạn, những khách hàng của khách sạn có thể dễ dàng tránh được các rủi ro, điều này cũng làm cho nền kinh tế đang hoạt động kém hiệu quả. Nhìn nhận dưới một góc độ khác, khách thuê văn phòng có hợp đồng thuê dài hạn hơn nghĩa là nó không thể thay đổi kể cả khi đang ở giữa một cuộc suy thoái kinh tế. Như vậy, bạn không những phải nhận thức được chu kỳ của nền kinh tế đang ở đâu và hơn nữa bạn còn phải biết được về sự nhạy cảm của các tài sản bất động sản với chu kỳ kinh tế. 

4. Chính sách/Trợ giá Chính phủ

Pháp luật cũng là một yếu tố khác có thể tác động đáng kể vào nhu cầu sở hữu và giá cả về bất động sản. Khoản tín dụng thuế, khấu trừ và các khoản trợ cấp là một vài trong số những cách chính phủ thúc đẩy nhu cầu về bất động sản. Những ưu đãi trong các quyết định của chính phủ hiện tại có thể giúp bạn xác định những thay đổi trong cung, cầu và xác định được những xu hướng sai. Ví dụ, trong năm 2009, chính phủ Mỹ đã giới thiệu một tín dụng thuế dành cho người mua nhà lần đầu tới các chủ nhà  trong một nỗ lực tăng doanh số bán nhà khi kinh tế đang trì trệ. Theo Hiệp Hội các nhà kinh doanh địa ốc Hoa Kì (National Association of Realtors), chỉ riêng chính sách ưu đãi thuế này đã giúp 900.000 người được mua nhà. Điều này đã giúp số lượng bất động sản bán ra tăng lên đáng kể, mặc dù chỉ là tạm thời, và dù không biết sự gia tăng này là kết quả của các ưu đãi về thuế, bạn cũng đã có thể kết luận rằng nhu cầu về nhà ở được tăng lên dựa trên các yếu tố khác nào rồi. Vậy điều gì là sự đầu tư tốt nhất?

Kích thước và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một thị trường hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Nhà đầu tư có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản thực (căn hộ chung cư, nhà đất) hoặc chọn để đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ được quản lý. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản liên quan đến việc mua các tài sản nhà ở hoặc thương mại để sử dụng như một tài sản thu nhập - sản xuất hoặc bán lại vào một thời điểm trong tương lai. Những cách gián tiếp để đầu tư vào thị trường bất động sản bao gồm đầu tư vào các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), các quỹ ETF, các quỹ tổng hợp đầu tư bất động sản (CREFs) và các quỹ cơ sở hạ tầng. Do tính thanh khoản cao hơn có sẵn trên thị trường, chi phí giao dịch thấp hơn và yêu cầu về vốn thấp hơn, các nhà đầu tư thông thường hay chọn đầu tư gián tiếp vào bất động sản.

LỜI KẾT

Bài viết này giới thiệu một vài trong số những yếu tố chính đóng vai trò quan trọng trong việc thay đổi xu thế của thị trường bất động sản, nhưng cũng có phần phức tạp hơn khi đi vào thực tế đầu tư. Và mặc dù một số những yếu tố nói trên cho thấy một mối quan hệ rõ ràng giữa các yếu tố và thị trường, trong thực tế, kết quả có thể rất khác nhau. Tuy nhiên, hiểu rõ các yếu tố chính sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản, đây là điều cần thiết để thực hiện một đánh giá toàn diện của một khoản đầu tư tiềm năng.

Chúc các nhà đâu tư may mắn và thành công!