Trả lời:
Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 66, Luật Đất đai, cụ thể:
1. UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a] Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b, khoản 2 điều này;
b] Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a] Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b] Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.
*Bạn đọc Lê Văn Sangở xã Quang Phục, huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương, hỏi:Những trường hợp nào được xét tuyển công chức?
Trả lời:
Nội dung bạn hỏi được nêu rõ tại Điều 10, mục 3,Nghị định số 138/2020/NĐ-CPquy định về việc tuyển dụng, sử dụng và quản lý công chức, cụ thể:
1. Việc tuyển dụng công chức thông qua hình thức xét tuyển do cơ quan có thẩm quyền tuyển dụng công chức quyết định và được thực hiện riêng đối với từng nhóm đối tượng sau đây:
a] Người cam kết tình nguyện làm việc từ 5 năm trở lên ở vùng có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn;
b] Người học theo chế độ cử tuyển theo quy định của Luật Giáo dục, sau khi tốt nghiệp về công tác tại địa phương nơi cử đi học;
c] Sinh viên tốt nghiệp xuất sắc, nhà khoa học trẻ tài năng.
2. Việc tuyển dụng đối với nhóm đối tượng quy định tại điểm c, khoản 1 điều này được thực hiện theo quy định của Chính phủ về chính sách thu hút, tạo nguồn cán bộ từ sinh viên tốt nghiệp xuất sắc, cán bộ khoa học trẻ.
QĐND
Để biết doanh nghiệp có thẩm quyền thu hồi đất hay không cần phải xem quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Theo đó, tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định rõ thẩm quyền thu hồi đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh [tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương], Ủy ban nhân dân cấp huyện [huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương], cụ thể:
* Thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
[1] Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
[2] Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn [Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền cho thuê đất công ích tại địa phương mình nhưng thu hồi thuộc về cấp tỉnh].
* Thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện
Căn cứ khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
[1] Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
[2] Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Lưu ý: Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Tóm lại, doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất đối với bất kỳ trường hợp nào.
2. Doanh nghiệp được phép mua, thuê đất làm dự án
Hiện nay nhiều doanh nghiệp cần có quỹ đất để thực hiện dự án. Đây là trường hợp không thuộc diện thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013.
Nói cách khác, doanh nghiệp cần quỹ đất thực hiện dự án, xây dựng trụ sở, nhà xưởng,… thì khi đó phục vụ mục đích là tìm kiếm lợi nhuận cho doanh nghiệp. Do đó, muốn có đất thì doanh nghiệp phải làm việc trực tiếp với người sử dụng đất [hộ gia đình, cá nhân,…] để nhận chuyển nhượng, thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nội dung này được nêu rõ tại Điều 73 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.”.
Theo đó, doanh nghiệp có quyền thỏa thuận với người dân để thống nhất về giá chuyển nhượng, giá thuê đất. Nói cách khác, doanh nghiệp không có quyền thu hồi hay bắt ép người sử dụng đất rời đi nơi khác để lấy đất làm dự án, xây dựng nhà xưởng,...vì lợi ích của doanh nghiệp.
3. Một số lưu ý khi mua, thuê đất làm dự án
Căn cứ khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tổ chức kinh tế và người dân cần lưu ý một số điểm như sau:
[1] Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Nhà nước giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
[2] Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nam xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn thì giải quyết như sau:
- Diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
- Diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
- Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp trên được thực hiện theo quy định như đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Trên đây là quy định trả lời rõ cho vướng mắc: Doanh nghiệp có thẩm quyền thu hồi đất không? Theo đó, doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất; muốn có đất để làm dự án, xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh được nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Người dân đang sử dụng đất cũng cần lưu ý rằng: Đối với đất mà người dân không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì Nhà nước có quyền thu hồi đất để giao hoặc cho doanh nghiệp thuê đất.
Đây là vấn đề khá phức tạp trên thực tế nên khi có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn.
>> Vì sao người dân không được thỏa thuận giá bồi thường đất?
Mục lục bài viết
- 1. Thu hồi đất là gì?
- 2. Bồi thường thiệt hại do thu hồi đất là gì?
- 3. Tư vấn thu hồi giấy chứng nhận đã cấp?
- 4. Thửa đất bị Nhà nước thu hồi và xảy ra tranh chấp thì giải quyết thế nào?
- 5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã cấp có bị thu hồi khi có tranh chấp?
1. Thu hồi đất là gì?
Khái niệm thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lí theo quy định của Luật đất đai.
Quy định pháp luật về thu hồi đất:
Theo Điều 16 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước thu hổi đất trong các trường hợp:
Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a] Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b] Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c] Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai
Hơn nữa, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ các trường hợp thu hồi đất mà không bổi thường [Điều 82]; việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi [Điều 68] và bồi thường tái định cư cho người có đất bị thu hồi [Điều 74] nhằm không những bảo đảm lợi ích của Nhà nước, của xã hội mà còn bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. Việc thu hồi đất chuyển từ cơ chế hành chính [do Uỷ ban nhân dân các cấp hay còn gọi là cơ quan công quyền thực hiện] sang cơ chế kinh tế [do Tổ chức phát triển quỹ đất hay còn gọi là tổ chức kinh tế thực hiện] phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Bên cạnh việc thu hồi đất, Nhà nước còn tiến hành việc trưng dụng đất có thời hạn trong trường hợp có nhu cầu khẩn cấp của chiến tranh, thiên tai hoặc trong tình trạng khẩn cấp khác [Điều 72].
>> Xem thêm: Quy định của pháp luật đất đai về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ?
Mặt khác, thẩm quyền thu hồi đất được quy định rất cụ thể:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất. [Điều 66].
2. Bồi thường thiệt hại do thu hồi đất là gì?
Khái niệm bồi thường thiệt hại do thu hồi đất là quyền của chủ thể đang sử dụng đất bị thu hồi nhằm bù đắp thiệt hại về vật chất cho người sử dụng đất trong trường hợp bị thu hổi đất để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác hoặc vì nhu cầu của nhà nước và xã hội.
Quy định về bồi thường thiệt hại do thu hồi đất:
Không phải tất cả các trường hợp bị thu hồi đất, chủ thể đang sử dụng đất bị thu hổi đều được bồi thường. Các trường hợp chủ thể sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả, cố ý huỷ hoại đất hoặc trường hợp đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyển, đất lấn chiếm, đất do cá nhân sử dụng đã chết mà không có người thừa kế, chủ thể sử dụng đất tự nguyện trả lại đất... thì sẽ không được bồi thường khi bị thu hồi đất.
Đất đang sử dụng bị thu hồi mà chủ thể sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường. Việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất là hậu quả pháp lí của việc thu hồi đất của Nhà nước. Vì vậy, nhà nước phải có trách nhiệm tổ chức, chỉ đạo và chí trả các khoản bồi thường thiệt hại để người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, được bù đắp các thiệt hại vật chất một cách công bằng và đúng pháp luật. Chủ thể bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
>> Xem thêm: Mẫu biên bản thỏa thuận bồi thường thiệt hại mới nhất năm 2022
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho những người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiến đối với phần chênh lệch đó. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất bồi thường để tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
3. Tư vấn thu hồi giấy chứng nhận đã cấp?
Thưa luật sư, Tôi xin hỏi một vấn đề kính mong luật sư giúp đỡ: Bà nội tôi đứng tên quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản của gia đình. Đến năm 2010 có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 2 vợ chồng con trai út ở chung giữ giúp. Nhưng cô con dâu đã mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó đi sang tên riêng của mình trong khi không ai biết.
Tới giờ bà nội tôi và anh con trai mới biết khi cô con dâu đòi ly hôn, do đã sang tên tất cả những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó thành tên cô ấy mà không ai hay biết ?
Rất mong luật sư tư vấn giúp tình huống này. Xin chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi:1900.6162
Luật sư tư vấn:
>> Xem thêm: Bồi thường thiệt hại trong hợp đồng là gì ? Khái niệm về bồi thường thiệt hại
-Thứ nhất, theo khoản 2, Điều 106 Luật đất đai 2013 quy đinh như sau:
"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
...2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a] Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b] Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c] Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d] Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”
-> Với trường hợp của bạn, nếu việc cấp giấy chứng nhận cho con dâu không có cơ sở thì bạn có quyền gửi kiến nghị lên văn phòng đăng ký đất đai. Về nguyên tắc để được sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có giao dịch chuyển quyền sử dụng: tặng chó,mua bán...
-Thứ hai, thủ tục thu hồi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trường hợp của bạn áp dụng khoản 4 Điều này như sau:
“Điều 87. Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp
...4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:b] Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
c] Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này
d] Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;
đ] Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.”
-> Do đó khi ly hôn người con dâu không có thẩm quyền sở hữu mảnh đất này. Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn về tranh chấp đất đai theo luật đất đai ?
4. Thửa đất bị Nhà nước thu hồi và xảy ra tranh chấp thì giải quyết thế nào?
Xin chào luật sư. Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Bố mẹ tôi sinh được 5 anh em và bố tôi đã chết từ năm 1990 để lại thửa đất nông nghiệp có sổ đỏ đứng tên bố tôi, mẹ tôi mất năm 2008. Thửa đất trên được giao cho vợ chồng tôi canh tác từ năm 1989 nhưng không chuyển tên và không để lại di chúc.
>> Xem thêm: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại thuộc về ai? Nhà trường hay gia đình.
Vợ chồng tôi đóng thuế đầy đủ từ năm 1991 cho tới nay. Hiện nay thửa đất trên Nhà nước thu hồi và đền bù và anh em tôi xảy ra tranh chấp việc thừa kế. Vậy tòa án có giải quyết chia đất đó được không? Hình thức chia là gì?
Cảm ơn!
Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162
Trả lời:
Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì bố bạn mất để lại mảnh đất cho gia đình bạn nhưng lại không chuyển tên và không để lại di chúc.
Như vậy, di sản của bố bạn sẽ được chia theo pháp luật.
Theo quy định tại điều 651 Bộ luật dân sự 2005 quy định về thừa kế theo pháp luật như sau:
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a] Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b] Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c] Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau...
Như vậy, trong trường hợp này nếu như chia theo pháp luật, anh bạn sẽ thuộc đối tượng được hưởng thừa kế theo hàng thừa kế mà pháp luật quy định. Và Tòa án sẽ tiến hành phân chia diện tích mảnh đất cho những người thuộc hàng thừa kế.
>> Xem thêm: Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ? Không có sổ đỏ có được bồi thường không ?
Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì thửa đất nêu trên đã bị nhà nước thu hồi và đền bù. Như vậy, trước khi mà Nhà nước thu hồi mảnh đất thì đã xác định được chủ sở hữu và tiến hành đền bù cho chủ sở hữu mảnh đất. Do đó, trong trường hợp này không có cơ sở để tranh chấp về thừa kế và Tòa án sẽ không giải quyết bởi trong trường hợp này, bố bạn mất không để lại di chúc thì di sản đó sẽ được chia theo pháp luật và đã xác định chủ sở hữu trước khi thu hồi.
5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã cấp có bị thu hồi khi có tranh chấp?
Năm 1990, khi ông bà nội tôi còn sống có họp gia đình phân chia tài sản cho các con gồm 3 người con trai: Bác cả, bố tôi và chú út. Tài sản gồm 2 phần: 1] Một căn nhà xếp gạch chát vách cho Bác cả và 2] Ngôi nhà 4 gian và 3 gian bếp cho bố tôi và chú út.
Ba anh em phải có trách nhiệm phụng dưỡng chăm sóc bố mẹ. Được lập thành biên bản phân chia tài sản có xác nhận của trưởng thôn, ủy ban xã. Thời điểm đó chú út đi làm ăn kinh tế ở xa nên không ở và bố tôi đã đưa tiền để chú mua đất mua nhà ở nơi khác. Tuy nhiên khi đưa tiền bố tôi không có giấy tờ bàn giao hay bất kỳ thỏa thuận bằng văn bản nào, mà chỉ là thỏa thuận bằng miệng coi như sau khi nhận tiền thì bố tôi sẽ sở hữu toàn bộ phần tài sản của 2 anh em. Kể từ đó bố mẹ tôi ở mảnh đất này và phụ dưỡng ông bà, chú tôi đi nơi khác mua nhà làm ăn không chăm sóc nuôi dưỡng ông bà. Đến năm 2017 ông nội tôi mất và bà nội tôi mất năm 2018. Trong suốt thời gian ở mảnh đất này thì bố mẹ tôi đóng tiền sử dụng đất hàng năm. Đến năm 2019, bố mẹ tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn bộ phần tài sản của 2 anh em. Nhưng bây giờ chú tôi kiện đòi lại phần tài sản của chú.
Vậy Luật sư cho tôi hỏi, trường hợp này thì bố mẹ tôi có bị thu hồi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Xin chân thành cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162
>> Xem thêm: Quy trình thu hồi đất theo đúng quy định pháp luật ? Cách tính mức giá bồi thường đất bị thu hồi ?
Trả lời:
Thứ nhất, về thỏa thuận giữa bố bạn và chú út.
Theo khoản 7 Điều 683 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng:
Điều 683. Hợp đồng
...7. Hình thức của hợp đồng được xác định theo pháp luật áp dụng đối với hợp đồng đó. Trường hợp hình thức của hợp đồng không phù hợp với hình thức hợp đồng theo pháp luật áp dụng đối với hợp đồng đó, nhưng phù hợp với hình thức hợp đồng theo pháp luật của nước nơi giao kết hợp đồng hoặc pháp luật Việt Nam thì hình thức hợp đồng đó được công nhận tại Việt Nam.
Nhưng tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở:
Điều 430. Hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Thời điểm chú đi làm ăn kinh tế ở xa nên không ở và bố bạn đã đưa tiền để chú mua đất mua nhà ở nơi khác. Tuy nhiên khi đưa tiền bố bạn đã không có giấy tờ bàn giao hay bất kỳ thỏa thuận bằng văn bản nào, mà chỉ là thỏa thuận bằng miệng coi như sau khi nhận tiền thì bố bạn sẽ sở hữu toàn bộ phần tài sản của 2 anh em.
Như vậy, không đúng với quy định của pháp luật vì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thỏa thuận trên không được xác lập vì không có chứng cứ chứng minh tính xác thực của nó.
Thứ hai, việc chú bạn kiện đòi phần tài sản của mình.
Theo Điều 234 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
>> Xem thêm: Người dân được đền bù như thế nào khi nhà nước thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất ?
Điều 234. Xác lập quyền sở hữu do được thừa kế
Người thừa kế được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế theo quy định tại Phần thứ tư của Bộ luật này.
Thời hiệu khởi kiện về thừa kế theo Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Điều 623. Thời hiệu thừa kế
1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
a] Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;
b] Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.
2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Bên cạnh đó, thời điểm mở thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 611 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế
1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này...
Khoản 2 Điều 66 Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội quy định:
"...2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế".
Theo thông tin bạn cung cấp thì ông nội bạn mất năm 2017 đến nay đã là 3 năm như vậy thì di sản thuộc phần của ông bạn để lại vẫn còn thời hiệu thời hiệu khởi kiện. Tại Khoản Khoản 1 Điều 623 Bộ luật dân sự 2015
Việc phân chia tài sản theo di chúc trong trường hợp nay được xác định theo Khoản 1 Điều 659 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 659. Phân chia di sản theo di chúc
1. Việc phân chia di sản được thực hiện theo ý chí của người để lại di chúc; nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thoả thuận khác...
>> Xem thêm: Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng là gì ? Quy định về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng
Ông bà để lại ngôi nhà 4 gian và 3 gian bếp cho bố bạn và chú út nhưng lại không nêu rõ là chia như thế nào. Nên phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Như vậy, tại Điều 202 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về hòa giải tranh chấp đất đai.
"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai.
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
"Điều 203.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a] Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b] Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a] Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b] Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành".
Thứ ba, vấn đề thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định về thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp:
"...2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a] Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b] Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c] Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d] Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai".
Khi ngôi nhà đó được chia cho chú bạn theo quy định của Bộ luật dân sự thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó không còn đúng đối tượng và diện tích. Giấy chứng nhận đã cấp sẽ bị thu hồi. Gia đình bạn phải tiến hành thủ tục làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Lđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
>> Xem thêm: Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê