Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau, cụ thể:
[1] Phương pháp so sánh trực tiếp
Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống [là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất] tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.
[2] Phương pháp chiết trừ
Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản [tổng giá trị bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất].
[3] Phương pháp thu nhập
Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số [số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số] giữa mức thu nhập ròng [thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí] thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá
[4] Phương pháp thặng dư
Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
[5] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất [hệ số K] nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định rõ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
[1] Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
[2] Phương pháp chiết trừ
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản [gồm đất và tài sản gắn liền với đất] tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
[3] Phương pháp thu nhập
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
[4] Phương pháp thặng dư
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
[5] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:
- Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
- Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.
…
Lưu ý khi áp dụng phương pháp định giá đất:
- Căn cứ vào điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin đã thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp.
- Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp [phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư] để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
Trên đây là các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp đó. Trong các phương pháp trên thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [tính giá đất theo hệ số K] là phương pháp rất phổ biến, được áp dụng khi tính tiền bồi thường thu hồi đất.
Nếu bạn đọc gặp vướng mắc về bài viết trên hoặc các vấn đề pháp lý khác về đất đai - nhà ở hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6199 để được tư vấn.
>> Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Định giá nhà đất là gì ? Những điều cần biết về thẩm định giá nhà đất, thẩm định giá Bất động sản như thế nào ? Cùng HaiAnhLand tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Định giá nhà đất là gì ?
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”
Do vậy, định giá nhà đất hay thẩm định giá nhà đất, bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, dự án vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong các điều kiện của một thị trường nhất định với các phương thức phù hợp.
Giá cả Bất động sản sẽ phụ thuộc vào mức độ cung cầu của thị trường. Khi mức cung lớn hơn cầu thì giá Bất động sản thường giảm và trái lại. Bên cạnh đó giá nhà đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như đầu cơ, độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh,… ***Tìm hiểu: Bất động sản là gì?
Ý nghĩa của định giá nhà đất
Đối với việc định giá đất theo quy định của nhà nước thì không có ý nghĩa nhiều đối với những giao dịch hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường tự do. Tuy vậy, điều này không có nghĩa là không cần định giá đất vì quy định bảng giá đất của Nhà nước sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong những trường hợp:
- Thứ nhất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi: Công nhận QSDĐ và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Thứ hai, làm căn cứ tính thuế sử dụng đất
- Thứ ba, làm căn cứ tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Thứ tư, căn cứ tính tiền xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai;
- Thứ năm, tính tiền bồi hoàn, bồi thường khi thu hồi, nhà nước gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Thứ sáu, căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tình nguyện trả lại đất cho Nhà nước nếu đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp chứng thực QSDĐ hay thẩm định giá đất thuê thanh toán một lần, định giá đất thuê trả tiền hàng năm hay xác thẩm định giá đất cho thuê 50 năm…
Định giá nhà đất theo thị trường
Bên cạnh đó hiện nay còn một cách định giá khác đó là định giá nhà đất theo thị trường. Theo đó, mức thẩm định giá này sẽ do chủ sở hữu đưa ra nếu như thích hợp với thị trường thì chính khách hàng sẽ bằng lòng giá đó và ngược lại.
- Người bán sẽ tự định giá nhà đất để sao cho có thể bán được với giá tốt nhất. Và về người có quyền quyết định về giá nhà đất lúc đàm phán dĩ nhiên chính là chủ sở hữu tài sản.
- Với người mua cũng sẽ tự định giá để làm sao mua được nhà, đất ở giá rẻ, tránh mua cao tại khu vực và thời điểm đó.
Định giá đất nhà nước quy định sẽ có mức giá thấp hơn nên trong giao dịch thị trường sẽ ít có trường hợp thỏa thuận mua bán theo định giá đất theo quy định của nhà nước. Nhìn chung, ý nghĩa của việc định giá đất theo thị trường đó là cách thức nhận định mức giá bất động sản thích hợp với thị phần mà người bán và người mua có lợi
Phương pháp thẩm định giá nhà đất
Hiện nay có 2 phương pháp chính để định giá nhà đất, phương pháp thẩm định giá nhà đất của nhà nước sẽ khác với cách định giá nhà đất thị trường.
***Xem thêm: Các loại hình đầu tư bất động sản
Phương pháp định giá nhà đất của nhà nước
Giá đất sẽ được quy định dựa trên khung giá đất, giá đất giáp ranh giữa những địa phương cùng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW để đảm bảo việc tính giá đúng những nguyên tắc, phương pháp theo quy định.
Cách xác định giá đất ở, đất rừng… để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất… hay tính giá đất bồi thường, đền bù lúc thu hồi đất hay nhà nước gây thiệt hại đến quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất hợp pháp.
Thẩm định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc nào?
Có 4 nguyên tắc định giá đất nhà nước cần phải tuân thủ đó là:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
Bởi vậy, việc thực hiện đúng các nguyên tắc trên sẽ đảm bảo cùng một thời điểm định giá thì các loại đất nền phân lô dự án, biệt thự, liền kề… có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời… giống nhau thì giá đất sẽ như nhau. Nhưng nếu như cùng thời điểm nhưng những thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau như đất, ở, đất ao, đất vườn, nuôi trồng thủy sản, rừng… thì sẽ được định giá thành khác nhau.
Phương pháp thẩm định giá nhà đất theo thị trường
Với những nhà đầu tư và mua bán đất thì việc định giá đất nhà nước sẽ có ý nghĩa khi tính các khoản tiền thuế sử dụng đất. Đối với vấn đề thẩm định giá bất động sản sẽ cần phải áp dụng các phương pháp giám định nhà đất thị trường để đảm bảo các giao dịch có giá tiền thích hợp, tránh quá cao không bán được hay quá thấp ảnh hưởng đến lợi nhuận.
Dưới đây là 1 vài các phương pháp định giá bất động sản cho người mua và người bán tham khảo và có thêm kinh nghiệm mua đất bằng cách tự thẩm định giá nhà đất khi tham gia đàm phán.
Phương pháp thẩm định giá đất bằng vị trí, giá BĐS tương đồng
Đây là phương pháp mà người muốn định giá nhà đất sẽ thực hiện việc so sánh giá bất động sản đang muốn đàm phán với những loại bất động sản tương đồng thông qua việc khảo sát và thu thập thông tin:
– Xác định vị trí: Dựa trên việc tìm hiểu giá bán mới nhất của 3 – 5 bất động sản phụ cận cách đó không xa, vị trí tương ứng để có được các so sánh phù hợp.
- Vị trí thuộc khu vực xã/phường, quận/huyện, tỉnh nào
- Vị trí có tiếp giáp ra sai: mặt đường, ngõ hẻm, đường rộng hay nhỏ…
- Có các tiện ích quanh đó như thế nào? Tiềm năng phát triển ra sao, giá trị đầu tư có thể thanh khoản tốt hay không…
– Thu thập thông tin giá: So sánh giá nên lưu ý biên độ giá thành càng gần càng xác thực. Kiểm tra sức hấp dẫn của thị trường sẽ giúp bạn đánh giá được tiềm năng là đất sốt hay không để có thể ấn định giá thấp, bằng, cao hơn 5 – 10%… So với mức giá hiện tại. Nếu như không có nhiều đàm phán thì có thể dưới 1 năm, 3 năm… nhưng sẽ cần phải hài hòa với cách thức tính giá đất.
Ngoài ra cần so sánh về: Môi trường, đặc điểm pháp lý, thống kê mức giá chuyển nhượng, điều kiện đàm phán, thanh toán…
Cách thẩm định giá đất của ngân hàng
Định giá nhà đất ngân hàng cũng là một cách hữu hiệu. Bởi các ngân hàng thường có hàng ngũ đánh giá tài sản bất động sản tương đối chặt chẽ từ các bước kiếm tìm thu thập thông tin, kiểm tra tài sản, so sánh và xây dựng trị BĐS, chọn lựa tài sản so sánh tới phân tích thị phần để có được định giá nhà đất xác thực nhất.
Kinh nghiệm, kỹ năng sử dụng những công cụ định giá nhà đất tốt, chuẩn xác, đề phòng rủi ro cao nhất, trị giá thực tiễn có thể cao hơn khoảng từ 10 – 20% giá thẩm định.
Bởi thế, nếu bạn có thể sử dụng định giá từ đơn vị giám định cho vay của ngân hàng thì có thể tin tưởng và có quyết định giao dịch chuẩn xác hơn. Nếu bạn nhờ tư vấn thẩm định giá nhà đất từ phía ngân hàng thì bạn sẽ nhận được sự tin tưởng từ chính người mua.
Cách thẩm định giá nhà đất dựa theo chất lượng
Bất động sản gồm đất và nhà gắn liền hoặc có thể chỉ là quyền sử dụng đất. Do vậy bạn sẽ cần phải đánh giá được chất lượng của căn nhà và đất tương tự với vị trí của nó.
- Giá trị đất dựa theo: Đất có nền đất tốt hay địa chất yếu
- Định giá nhà cấp 4, 3, 2, 1 hay các căn nhà cao cấp, tuổi thọ sử dụng [thời điểm xây dựng, sửa sang nhà ở] để có phương án tính khấu hao tài sản, xác định giá nhà đất cụ thể chính xác.
Bên cạnh đó các bạn còn có thể nhờ sự giúp đỡ của các công ty chuyên cung cấp dịch vụ định giá nhà đất.
Trên đây là khái niệm về định giá nhà đất, ý nghĩa của định giá nhà đất và các phương pháp định giá nhà đất phổ biến hiện nay. Hy vọng sẽ giúp các bạn có thêm những kiến thức hữu ích về định giá nhà đất.
***Xem thêm: Những lưu ý khi đầu tư lướt sóng