Quy định về xử lý đất dôi dư

Luật sư tư vấn về tiền sử dụng đất khi diện tích đo đạc thực tế với diện tích trong các giấy tờ khác có sự chênh lệch

Nội dung đề nghị tư vấn

Xin chào văn phòng luật sư Minh gia! Tôi là TDC, 68 tuổi, quê ở Hưng Yên. Tôi nhờ luật sư tư vấn cho tôi thắc mắc sau:
* Ngày 29/12/1987 tôi được ủy ban thị xã ra quyết định cấp 42 m2 đất ở. Ngày 10/11/1988 khi đo giao đất địa chính xã có chỉnh lại ở dưới quyết định cấp đất là 74,75m2 (có ký tên địa chính ).
* Ngày 27/06/1990 tôi được ủy ban nhân dân xã cấp thêm 80,5 m2 đất ở cũng thửa đất trên (có thu tiền ).
* Ngày 01/01/1993 tôi nhận chuyển nhượng thêm của ông Bình phần cuối cùng thửa đất là 52,5m2 đất ở (chỉ có giấy tờ thỏa thuận viết tay của 2 người) không qua chính quyền xã. Thời điểm sử dụng đất của tôi là trước 15/10/1993. Thuộc diện không tranh chấp. Đất ổn định.
à Cả 3 đợt vừa cấp vừa chuyển nhượng diện tích là : 74,75 + 80,5+52,5 = 207,75 m2 đất ở trên cùng 1 thửa
Diện tích đo thực tế trong bản đồ là 214,4 m2 đất ở so với diện tích trên giấy tờ 214,4 -207,75 m2 =6,65m2 (là đất dôi dư ).
Nay tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tôi phải đóng các khoản phí. Tôi nhờ luật sư tư vấn cho tôi 4 nội dung sau:
+ Đất dư 6,65 m2 tôi có phải nộp tiền sử dụng đất ở không?
+Tiền sử dụng đất tôi phải nộp diện tích là bảo nhiêu m2,Số % tiền phải nộp?
+ Lệ phí trước bạ tôi phải nộp là bao nhiêu m2. Số % tiền phải nộp? Được biết giá đất chỗ tôi ủy ban tỉnh quy định là 3,500,000 nghìn động/m2.
+Tôi là thương binh thương tật 41% . Tôi có được giảm tiền sử dụng đất không. Nếu có được giảm thì được giảm bao nhiêu %. Một lần nữa mong văn phòng luật sư tư vấn giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn.

  Trả lời

  Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

  Thứ nhất, về tiền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Quyết định 07/2015/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hưng Yên:

  1. Đất dôi dư: Là phần diện tích khi đo thực tế lớn hơn so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc so với diện tích đất được cấp có thẩm quyền giao hoặc so với hồ sơ địa chính đang quản lý tại các cấp xã, huyện, tỉnh.

  Như vậy, phần diện tích 6,65m2 là đất dôi dư và phải nộp tiền sử dụng đất cho 6,65m2 này. Điểm b Khoản 2 Điều 3 Quyết định 07/2015/QĐ-UBND về cách xác định giá đất thu tiền sử dụng đất cho phần đất dôi dư:

  b) Cách xác định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (K) và lớp của thửa đất hoặc khu đất để xác định tiền sử dụng đất phải nộp của phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (K) và lớp của thửa đất, cụ thể:
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất    =   Giá đất theo bảng giá đất   x   Hệ số điều chỉnh giá đất(K)   x   Tỷ lệ % tính theo hệ số K (lớp của thửa đất hoặc khu đất)

  Hệ số K và Tỷ lệ % tính theo hệ số K lớp của thửa đất (phụ thuộc vị trí đất cụ thể) bạn tham khảo chi tiết tại Quyết định 07/2015/QĐ-UBND. Sau đó, lấy giá đất đã tính theo hệ sô K và tỷ lệ % nhân với phần diện tích dôi dư là tiền sử dụng bạn phải đóng.

  Thứ hai, về lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ phải đóng bằng 0,5% giá trị giá đất do UBND tỉnh quy định. Cụ thể, bạn phải đóng lệ phí là    0,5%   x    3 500 000   x   214,4  =    3 752 000 đồng.

  Thứ ba, về miễn, giảm tiền sử dụng đất. Quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng khi mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, sửa chữa nhà (hoàn cảnh khó khẳn). Trường hợp của bạn không thuộc các trướng hợp này nên sẽ không được xét miễn tiền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về nộp tiền sử dụng đất phần đất dư chênh lệch khi đo đạc thực tế. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Chuyên viên Khánh Linh - Công ty Luật Minh Gia.

Trên địa bàn tỉnh, việc tập trung xử lý đất dôi dư bắt đầu được thực hiện từ năm 2011 theo Quyết định số 14/2011/QĐ-UBND (Quyết định 14) ngày 20.7.2011 của UBND tỉnh về một số trường hợp cụ thể về sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận (GCN), về diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh. Thực hiện Quyết định 14, các địa phương trong tỉnh trên cơ sở hồ sơ, tài liệu có sẵn, tiến hành rà soát, lập danh sách các trường hợp sử dụng đất dôi dư để tuyên truyền, vận động các hộ có đất dôi dư hoàn thiện thủ tục xử lý đất dôi dư. Đồng thời để tạo điều kiện cho các hộ gia đình và tạo động lực cho các địa phương tập trung xử lý đất dôi dư, UBND tỉnh đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách về giảm tiền sử dụng đất trong xử lý đất dôi dư, để lại toàn bộ tiền xử lý đất dôi dư cho các xã làm nguồn vốn xây dựng nông thôn mới...

Kiểm tra hồ sơ sử dụng đất tại xã Trung Hòa (Yên Mỹ)

Qua rà soát, tổng hợp của Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Mỹ Hào, toàn thị xã có khoảng 165 nghìn m2 đất dôi dư đủ điều kiện xử lý cấp GCN. Nhờ tập trung tuyên truyền, vận động, đến nay thị xã Mỹ Hào đã xử lý đất dôi dư được trên 650 trường hợp với tổng diện tích gần 100 nghìn m2. 

Đồng chí Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch UBND thị xã Mỹ Hào cho biết: “Ngay khi có chủ trương của tỉnh cho phép xử lý đất dôi dư trong cấp GCN, thị xã đã chỉ đạo các phường, xã rà soát, kiểm tra, xác minh, lập danh sách các trường hợp sử dụng đất dôi dư, sau đó tiến hành phân loại hồ sơ sử dụng đất dôi dư. Đối với những trường hợp đủ điều kiện pháp lý để cấp GCN, cán bộ chuyên môn của thị xã và xã, phường tới từng hộ gia đình tuyên truyền, vận động, hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ xử lý đất dôi dư. Đến nay, thị xã Mỹ Hào đã đạt được kết quả cao trong xử lý đất dôi dư với tỷ lệ đất dôi dư được xử lý cấp GCN đạt gần 50%. Từ xử lý đất dôi dư đã tạo nguồn lực để các địa phương đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng”.

  Tại  huyện Văn Giang, do giao dịch về đất đai khá sôi động nên nhu cầu được xử lý đất dôi dư trong cấp GCN của nhân dân cũng tương đối cao. Từ năm 2011, huyện đã tập trung tuyên truyền, vận động những hộ có đất dôi dư đủ điều kiện cấp GCN hoàn thiện thủ tục để xử lý đất dôi dư trong cấp GCN. Đến nay, huyện Văn Giang đã xử lý đất dôi dư được gần 300 trường hợp với tổng diện tích khoảng 20 nghìn m2. Tổng số tiền thu nộp ngân sách nhà nước gần 20 tỷ đồng.

Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Minh Phượng (Tiên Lữ)

Ông Ngô Văn Thái ở thị trấn Văn Giang chia sẻ: “Gia đình tôi sử dụng trên 300m2 đất ổn định từ trước năm 2000. Vừa qua, sau khi đo đạc, gia đình tôi được thông báo là trong phần diện tích đất đang sử dụng có đất dôi dư với diện tích trên 50m2. Được tuyên truyền, hướng dẫn làm thủ tục xử lý đất dôi dư khi cấp GCN, gia đình tôi đã đồng thuận. Đến nay, gia đình tôi đã được cấp GCN cho toàn bộ thửa đất đang sử dụng gồm cả phần diện tích đất dôi dư. Từ nay, gia đình tôi đã yên tâm sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất”.

Trong một thời gian dài trước đây, việc quản lý đất đai còn bất cập khiến tình trạng lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát diễn ra tại nhiều nơi. Điều này không chỉ làm thất thoát nguồn tài nguyên đất đai quý giá mà còn tăng nguy cơ dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Hàng chục nghìn hộ dân trong quá trình sử dụng đất đã lấn, chiếm, khai hoang diện tích đất liền kề để sử dụng nhưng không được các cấp, ngành chức năng xử lý và cập nhật, điều chỉnh kịp thời trong hồ sơ, tài liệu về quản lý đất đai. 

Đồng chí Nguyễn Văn Phú, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết: “Theo quy định của pháp luật, Nhà nước cho phép xử lý thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN quyền sử dụng đất cho các diện tích đất dôi dư đủ điều kiện cấp phát sinh trước ngày 1.7.2004. Đất dôi dư chỉ được cấp GCN khi bảo đảm các điều kiện: Mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tại thời điểm xét cấp giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, đất không vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng đất đai. Đất dôi dư nếu không thực hiện xử lý thì người dân vẫn sử dụng, trong khi đó Nhà nước không thu được tiền vào ngân sách và cũng không quản lý được phần diện tích đất đó dẫn đến nhiều nguy cơ trong quản lý, sử dụng đất như: Tranh chấp, khiếu kiện, sử dụng đất sai mục đích, hủy hoại đất… Qua hơn 8 năm thực hiện chủ trương xử lý đất dôi dư khi cấp GCN, toàn tỉnh đã có trên 3 nghìn trường hợp sử dụng đất dôi dư được xử lý khi cấp GCN với diện tích đất dôi dư đã xử lý thu tiền sử dụng đất đạt trên 50ha. Nhờ kinh phí từ xử lý đất dôi dư đã giúp nhiều địa phương có nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo diện mạo khang trang cho các vùng quê. Xử lý đất dôi dư đã góp phần tích cực để các xã trong tỉnh về đích trong xây dựng nông thôn mới”.