Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

Trả lời

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Việc sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc như sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật có liên quan.

Theo khoản 1 Điều 167 của Luật này, “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, khi thực hiện quyền, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 của Luật này. Cụ thể:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chinh”.

Như vậy, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cô của bạn phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Bên cạnh đó, Điều 191 của Luật này cũng quy định 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Không thuộc một trong 04 trường hợp nêu trên, bạn có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng là cô của bạn.

Mặc dù có quan hệ họ hàng, nhưng khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, co của bạn và bạn vẫn phải đáp ứng các điều kiện đó. Thêm nữa, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sang tên sổ đỏ, hay là thủ tục đăng ký đất đai để kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Theo khoản 1 Điều 95 của Luật này, “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp như thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi, ví dụ như trường hợp bạn hỏi, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tóm lại, phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động. 

Thu Hường

Vũ Thị Thanh Tú

Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác bằng những hình thức khác nhau theo quy định của pháp luật.

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”.

Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nếu không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác với nhiều hình thức khác nhau, cụ thể:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất khi chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế hoặc doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định.

2. 5 hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác theo các hình thức sau:

(1) Chuyển đổi quyền sử dụng đất (chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp)

Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”.

Theo đó, chuyển đổi quyền sử dụng đất việc các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn đổi đất nông nghiệp với nhau nhằm tạo sự thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

Đổi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau là quy định rất phù hợp với thực tế. Bởi lẽ, quyền chuyển đổi xuất phát từ thực tiễn hộ gia đình, cá nhân có các thửa đất nông nghiệp rải rác ở các nơi khác nhau trên địa bàn xã, phường, thị trấn có thể gây khó khăn cho cho hoạt động canh tác nông nghiệp.

Ví dụ: Ông A và ông B có 02 thửa ruộng, một thửa tại thôn A, một thửa tại thôn B. Vì đi lại khó khăn nên ông A và ông B quyết định đổi ruộng cho nhau để ông A có 02 thửa tại thôn A, ông B có 02 thửa tại thôn B.

Xem thêm: Hồ sơ, thủ tục đổi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau

(2) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất)

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nói cách khác là mua đất. Đây là hình thức phổ biến nhất để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất.

(3) Nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết cho người còn sống. Thừa kế quyền sử dụng đất theo ý chí của người để lại di sản (theo di chúc) hoặc thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật.

Xem thêm: Cách chia thừa kế nhà đất do cha mẹ để lại

(4) Nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi các bên còn sống, được thực hiện theo ý chí của người sử dụng đất.

Xem thêm: Sang tên Sổ đỏ cho con: Nên tặng cho hay để thừa kế?

(5) Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức mà doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khi thành lập doanh nghiệp. 

3. Điều kiện chuyển quyền và nhận chuyển quyền

* Điều kiện đối với bên chuyển quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

(2) Đất không có tranh chấp.

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(4) Còn thời hạn sử dụng đất.

* Điều kiện đối với bên nhận chuyển quyền

Điều kiện đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ đặt ra đối với một số trường hợp. Nói cách khác, không phải trường hợp nào cũng cần đáp ứng điều kiện này.

Căn cứ Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013, bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 hoặc hộ gia đình, cá nhân phải đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ theo quy định Điều 192.

4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký

Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký đất đai (đăng ký biến động).

Đồng thời việc nhận chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực (kết thúc) khi được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính.

Xem thêm: Thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ, sổ hồng

Trên đây là bài viết giải thích rõ nhận chuyển quyền sử dụng đất là gì và khi nào được nhận chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bạn đọc có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn.

>> Mua bán nhà đất: Lưu ý gì về điều kiện, hồ sơ, thủ tục?