Đã có sự thay đổi về tâm lý và hành vi
Sở hữu nhà vốn là nhu cầu của tất cả mọi người khắp nơi trên thế giới. Ở phương Tây, nơi có nền kinh tế trưởng thành, trong khoảng 25 năm trở lại đây, bất động sản không còn là món đầu tư béo bở. Người ta chứng kiến trong các đợt khủng hoảng hoặc biến động về kinh tế, giá nhà đất sụt giảm khiến nhiều người điêu đứng. Giá nhà quá cao, thuế đất nhiều cộng với tư tưởng thực tế của phần đôngngười phương Tây hình thành nên văn hoá thuê nhàbất kể tuổi tác, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Trong khiđó, tại Việt Nam, nền văn minh lúa nước coi trọng sự ổn định, cùng với tư tưởng "an cư lạc nghiệp" đã ăn sâu vào nhiều thế hệ. Thêm nữa, là một nước có tốc độ phát triển nhanh khiến bất động sản tăng giá theo cơ sở hạ tầng và túi tiền của người dân. Điều này đã hình thành tư duy coi nhà đất là tài sản đầu tư sinh lợi tốt nhất bất chấp tình trạng kinh tế chung. Đồng thời tạo nên một quan niệm ai cũng phải có ngôi nhà, dù là nhỏ, nhưng là sở hữu của mình.
Quan niệm phải sở hữu nhà nặng nề tới nỗi tạo nên một loại tâm lý kì thị quá mức người đang thuê nhà, và tự hào quá lố của những người có nhà. Người thuê nhà bị gắn cho mác "ở trọ", dù giá trị thuê hàng tháng lên tới ngàn đô-la. Người sở hữu nhà, dù là nhà cấp 4 đơn giản trong hẻm 2m, được gọi là ông bà chủ.
Theobáo cáo của Propzy Insight công bố tháng 8/2021, tỷ lệ sở hữu nhà, trên toàn Việt Nam có 88% là chính chủ và 12% còn lại là đi thuê. Trong các thành phố lớn, tỷ lệ người đi thuê nhà tại TP.HCM cao nhất nước - 32%. Tức tại TP.HCM, cứ 100 hộ gia đình thì 67 hộ đang sở hữu nhà còn 32 hộ đi thuê. Trong khi ở Hà Nội, tỷ lệ sở hữu nhà của người dân đạt 84%. Điều này được lý giải bởi khả năng sở hữu nhà của người dân ở TP HCM khó khăn hơn các địa phương khác.
Tuy nhiên, tâm lý phải sở hữu nhà đang thay đổi đáng kể, nhất là trong giới trẻ. Theo khảo sát của Toàn Cảnh Bất Động Sản, 70% những người tuổi từ 28-33 trong nhóm được hỏi trả lời họ không ngại chuyện thuê nhà. Trong số này tới 85% là người miền Nam. Phần lớn người miền Bắc trong khảo sát cảm thấy ngại khi chưa có nhà và quyết tâm mua nhà cho bằng được. Hầu hết những người trong nhóm ủng hộ thuê nhà trả lời họ dùng tiền để đầu tư chứng khoán, mua đất vùng ven và chi tiêu cho sở thích cá nhân. Nhóm quyết tâm mua nhà có lối sống giản dị và tiết kiệm hơn, đa số họ có sổ tiết kiệm.
Như vậy, câu hỏi nên mua nhà hay thuê nhà hoàn toàn không có câu trả lời xác đáng cho mọi trường hợp. Bởi việc thuê nhà hay mua nhà giờ đây không chỉ nằm ở chuyện tiền, mà còn nằm ở quan điểm cả nhân và yếu tố tâm lý, văn hoá.
Mua nhà hay thuê nhà có lợi hơn
Ông bà ta có câu “an cư lạc nghiệp”, đây là tư tưởng đã có từ bao đời nay của người Việt, theo đó, mỗi người cần phải ổn định được nơi ở thì mới có thể an tâm tạo dựng sự nghiệp.
Tại sao người Việt luôn cố mua nhà bằng được?
Ông bà ta có câu “an cư lạc nghiệp”, đây là tư tưởng đã có từ bao đời nay của người Việt, theo đó, mỗi người cần phải ổn định được nơi ở thì mới có thể an tâm tạo dựng sự nghiệp.
Đây là tư tưởng bao trùm khiến phần lớn người Việt luôn miệt mài lao động, tích cóp tiền với mục tiêu lớn nhất là có “một mảnh đất cắm dùi”. Cũng chính vì mục tiêu này mà người Việt thường có xu hướng lựa chọn nhà đất thổ cư hơn là chọnchung cưvì họ nghĩ rằng đất mới thuộc sở hữu của mình và có thể truyền từ đời này sang đời kia.
Một đặc điểm khác của trườngbất động sảnViệt Nam: nhà đất không chỉ là nơi ở mà đó còn là một khoản đầu tư với lợi tức khá tốt, đặc biệt là tại những thành phố lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh. Minh chứng là mặc dù giá nhà đất có những thời điểm thăng trầm nhất định nhưng xét tổng thể trong vòng khoảng 20 năm trở lại đây, giá nhà đất luôn tăng chứ không hề giảm xuống.
Ngoài ra, nhiều người luôn tâm niệm, việc mua được một căn nhà cũng đồng nghĩa với tương lai không chỉ của mình mà của cả thế hệ sau cũng được bảo đảm.
Đối với những người có tư tưởng phải sở hữu nhà ở thì việc đi thuê nhà ở là một việc làm bất đắc dĩ vì họ không có đủ khả năng để mua nhà ở. Đi thuê nhà cũng đồng nghĩa với việc mình đi làm để cho người cho thuê nhà hưởng.
Ông Emre Sigura – một chuyên gia đã từng có kinh nghiệm làm việc tại nhiều thị trường bất động sảnchia sẻ, mặc dù đến Việt Nam chưa lâu nhưng ông dễ dàng nhận thấy sự khác biệt rất lớn của người Việt so với người châu Âu về quan niệm sở hữu nhà.
Theo đó, tại những nước phát triển, người dân thường không đặt nặng vấn đề sở hữu nhà ở mà tùy vào tình hình tài chính và công việc họ sẽ quyết định thuê nhà hay mua nhà.
Câu hỏi đặt ra là khi nào thì nên mua nhà và khi nào thì nên thuê nhà?
Để trả lời câu hỏi này, theo ông Emre là cần phải nhìn vào hoàn cảnh thực tế của mỗi người mới có thể đưa ra một quyết định chính xác.
Những lợi thế khi thuê nhà thay vì mua
Theo các chuyên gia tài chính, mặc dù hiện nay hầu hết các ngân hàng đều hỗ trợ tín dụng lên tới 80% cho người vay mua nhà. Tuy nhiên, để bảo đảm chi tiêu trong sinh hoạt và khả năng thanh toán, bạn chỉ nên mua nhà nếu tiết kiệm được trên 50% giá trị căn nhà định mua. Bên cạnh đó, bạn phải tính toán để bảo đảm mức chi tiêu sau khi đã trừ khoản thanh toán định kỳ cho ngân hàng.
Đặc biệt là tại Việt Nam, nơi mà giá nhà cao một cách vô lý so với thu nhập, khoảng 26 lần theo những báo cáo mới nhất. Đại bộ phận người dân phải tiết kiệm liên tục khoảng 17 năm mới có thể sở hữu nhà ở điều này cho thấy nếu cố vay mua nhà, bạn sẽ chịu một áp lực tài chính nặng nề.
Do đó, nếu tài chính của bạn không bảo đảm những điều kiện trên, việc thuê nhà sẽ giúp bạn không chịu áp lực trả nợ. Tình hình tài chính cá nhân theo đó cũng dễ thở và linh hoạt hơn.
Thuê nhà khiến đời sống cá nhân thoải mái hơn. Thật vậy, khi đi thuê nhà bạn sẽ không phải lo phải sửa chữa, trang trí vì nếu có hỏng hóc, người cho thuê sẽ có trách nhiệm sửa chữa nó. Ngoài ra, việc thuê nhà sẽ giúp bạn luôn chủ động lựa chọn khu vực sinh sống sao cho thuận tiện nhất, bạn sẽ dễ dàng thuê 1 căn nhà gần với nơi làm việc để tiết kiệm thời gian di chuyển, sức khỏe cũng bảo đảm hơn so với việc mất hàng tiếng đồng hồ để vượt qua những quãng đường đầy khói bụi và kẹt xe. Bạn sẽ có nhiều thời gian dành cho giải trí, tụ tập bạn bè.
Thuê nhà sẽ mang lại cho bạn nhiều cơ hội trong công việc. Nghe có vẻ không liên quan nhưng thực tế là, nếu bạn sở hữu 1 căn nhà, bạn thường có tâm lý muốn một chỗ làm ổn định gần nhà và thường lo sợ về việc bị sa thải. Việc này vô tình khiến bạn đánh mất những cơ hội việc làm tốt hơn tại một khu vực xa xôi nào đó. Trong khi nếu thuê nhà, bạn hoàn toàn có thể chủ động trong việc chọn việc sau đó chọn chỗ ở cho phù hợp.
Cuối cùng, thuê nhà sẽ giúp bạn có cơ hội trở thành một nhà đầu tư. Thông thường khi thuê nhà, bạn sẽ linh hoạt để lựa chọn mức giá thuê phù hợp với bản thân và có tích trữ. Đối với những ai ưa thích đầu tư thì với dòng tiền tiết kiệm linh hoạt, bạn có thể đầu tư tùy thích nếu thấy có cơ hội.
Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, việc mua nhà luôn được khuyến khích nếu bạn có một nền tảng tài chính vững chắc cũng như một công việc ổn định lâu dài.
Theo Tiền Phong
Mua nhà hay thuê nhà có lợi hơn?
Quy tắc 5%: Cách nhìn mới về quyết định thuê hay mua nhà
Nhà cửa gần như là khoản chi lớn nhất của mọi người. Chúng ta phải đưa ra quyết định hết sức hợp lý khi nói đến lựa chọn nhà ở. Nhà cửa là một vấn đề hết sức phức tạp không chỉ đơn thuần là một quyết định tài chính. Quyết định chỗ ở còn phải phụ thuộc rất lớn vào cảm xúc của chúng ta.
Trong nhiều thập kỷ qua, người ta vẫn còn rất nhiều ác cảm đối với việcthuê nhà. Kết quả là, con người sẽ có xu hướng quyết định mua nhà hơn là thuê nhà. Đó có thể là một quyết định tốt hoặc không tốt. Vấn đề là chủ sở hữu quyết định mua nhà dựa trên quan niệm "sở hữu luôn luôn tốt hơn là thuê". Nhiều người không hiểu mấu chốt này để xem xét coi nên quyết định mua hay thuê.
Đo lường chi phí thuê và mua
Gần đây tôi đã xem một video rất hấp dẫn của Ben Felix, một người Canada làm quản lý danh mục đầu tư. Ben lập luận rằng cách hợp lý để quyết định nên thuê hay mua là so sánh chi phí thuê với chi phí mua.
Chi phí thuê nhàhàng tháng rất đơn giản. Nó tương đương với số tiền thuê nhà bạn phải trả.
Chi phí hàng thángđể sở hữu một ngôi nhà phức tạp hơn. Chi phí sở hữu nhà có thể được chia thành ba loại.
1. Thuế bất động sản
2. Chi phí bảo trì
3. Chi phí vốn
Quy tắc 5%
Ben đã đưa ra một phép tính đơn giản để giúp bạn đánh giá quyết định thuê hay quyết định mua mà ông gọi là "quy tắc 5%". Quy tắc này sẽ so sánh chi phí sở hữu hàng tháng với chi phí thuê. Quy tắc 5% là ước tính của 3 chi phí chỉ xuất hiện khi bạn là chủ nhà, còn thuê nhà thì không có những chi phí này.
1. Thuế bất động sản thường được coi là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần đầu tiên của quy tắc 5%.
2. Chi phí bảo trì cũng được giả định là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần thứ hai của quy tắc 5%.
3. Chi phí vốn được giả định là 3% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần cuối cùng của quy tắc 5%.
Để tôi mở rộng chi phí vốn cho bạn xem.
- Để mua một ngôi nhà, bạn phải cọc một khoản tiền mặt. Thường là 20% giá trị của ngôi nhà, điều đó có nghĩa là bạn cần xuất vốn 80% còn lại bằng một khoản thế chấp.
- Khoản cọc là vốn chủ sở hữu của bạn.
- Khoản thế chấp là nợ của bạn.
- Cộng khoản nợ và khoản thế chấp lại với nhau sẽ được 100% giá trị của căn nhà.
- Chi phí vốn = chi phí nợ chi phí vốn sở hữu.
Chi phí nợ được đo bằng lãi suất bạn phải trả cho khoản thế chấp. Ben xem xét dữ liệu và kết luận rằng hầu hết các khoản thế chấp hiện đang được ban hành ở Canada có lãi suất 3%. Do đó, chi phí nợ của bạn là 3%.
Nhưng còn vốn chủ sở hữu căn nhà thì sao, làm thế nào mà nó có thể được coi là một "chi phí" của chủ sở hữu căn nhà? Tiền mặt bạn cọc để mua nhà có một chi phí cơ hội. Đây là sự khác biệt về lợi nhuận giữa thị trường chứng khoán toàn cầu và bất động sản.
- Công ty Ben dự kiến lợi nhuận hàng năm cho bất động sản 3% và lợi nhuận hàng năm từ thị trường chứng khoán toàn cầu là 6,57%.
- Sự khác biệt, 3,57%, là chi phí cơ hội hàng năm khi đầu tư vào một tài sản bất động sản [mua nhà] so với đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Ví dụ: nếu bạn cọc 100.000 USD tiền mặt để mua một căn nhà, chi phí cơ hội hàng năm của bạn khi đầu tư vào bất động sản so với thị trường chứng khoán là 3,570 USD [3,57%].
Để thận trọng, Ben giảm chi phí cơ hội dự kiến từ 3,57% xuống còn 3%. Giả sử tỷ lệ thế chấp là 3% [chi phí nợ] và chi phí cơ hội của vốn chủ sở hữu ở mức 3% tổng chi phí vốn cho chủ nhà là 3% mỗi năm. Đây là phần cuối cùng của quy tắc 5%.
- Thuế bất động sản: 1%
- Bảo trì: 1%
- Chi phí vốn: 3%
Điểm hoà vốn giữa việc mua và thuê.
Đây là cách mà quy tắc 5% hoạt động.
- Nhân giá trị căn nhà của bạn với 5%.
- Chia 12.
- Kết quả sẽ là điểm hòa vốn cho thấy giá thuê sẽ tương đương với giá mua về mặt tài chính.
Xét ví dụ dễ hiểu nhất sau đây. Giả sử bạn đang cân nhắc có nên mua một căn nhà giá 500.000 USD hay không.
- Nhân giá trị của ngôi nhà với 5% = 25.000 USD
- Chia số đó cho 12 = 2,083 USD.
- 2,083 USD là điểm hòa vốn hàng tháng khi sở hữu ngôi nhà đó
Nếu bạn có thể thuê một ngôi nhà tương đương với giá dưới 2.083 USD, tốt hơn hết bạn nên thuê.
Nếu giá thuê một căn nhà tương đương lớn hơn 2.083 USD, tốt hơn hết bạn nên mua.
Điều tôi thích ở quy tắc 5%
Ben thừa nhận rằng quy tắc 5% là một sự đơn giản hóa và nó không cung cấp chi phí chính xác. Tuy nhiên, việc áp dụng công thức này buộc bạn phải xem xét tất cả các chi phí, bao gồm cả chi phí cơ hội khi sở hữu một ngôi nhà.
Quy tắc 5% sẽ cung cấp một kết quả rõ ràng trong thị trường bất động sản quá đắt đỏ. Hãy xem xét trường hợp của Toronto, giá nhà trung bình ở đây là khoảng 1 triệu USD. Cọc 20% yêu cầu bạn phải có 200.000 USD tiền mặt và ĐỒNG THỜI yêu cầu một khoản thế chấp 800.000 USD.
Quy tắc 5% sẽ cho chúng ta biết rằng bạn sẽ có lợi hơn nếu thuê một ngôi nhà với giá dưới 4.166 USD mỗi tháng. Chi phí thuê trung bình ở Toronto là 2.260 USD. Từ góc độ tài chính, bạn nên thuê nhà hơn là mua nhà nếu bạn sống ở Toronto.
Một vài con số có lợi thế khác
Khi bạn sở hữu ngôi nhà, bạn có toàn quyền kiểm soát những người sống trong ngôi nhà đó. Thông thường, người thuê nhà không có loại kiểm soát đó.
Có nghĩa là bạn có thể kiếm thêm thu nhập bằng cách cho thuê phòng trong nhà. Quay trở lại với ví dụ ngôi nhà trị giá 500.000 USD.
- Ví dụ ngôi nhà đó có 3 phòng ngủ.
- Nếu bạn cho thuê 2 phòng ngủ còn lại với giá 1.000 USD mỗi tháng thì bạn sẽ có thêm thu nhập 24.000 USD một năm.
- Vậy thì việc sở hữu sẽ có lợi thế hơn.
Tôi biết rằng không phải ai cũng sẽ thoải mái khi có bạn cùng phòng. Tuy nhiên, từ quan điểm tài chính thuần túy, việc này giúp bạn giảm đáng kể chi phí sở hữu nhà.
Giống như mọi quyết định tài chính, ở đây cũng có một chi phí cơ hội. Nếu bạn chọn sống một mình trong ngôi nhà 3 phòng ngủ, chi phí cơ hội cho sự riêng tư là chi phí sở hữu nhà. Nếu bạn chọn cho thuê phòng trống, bạn có thể yêu cầu người thuê trả một khoản hay trả hết tất cả các chi phí sở hữu nhà, và chi phí cơ hội của bạn lúc này sẽ là mất đi sự riêng tư.
Chỉ có bạn mới có thể quyết định bạn đáng phải trả loại chi phí nào.
[TheoTổ Quốc]
Một câu hỏi muôn thuở của những nhà đầu tư, cặp vợ chồng trẻ, gia đình sinh sống tại thành phố khi mua bán nhà đất là "nên mua nhà riêng hay nhà chung cư"? Nếu xét về tất cả các khía cạnh thì nhà riêng và chung cư đều có những ưu nhược điểm riêng. Tính ở thời điểm hiện tại, chung cư sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí đáng kế. Tuy nhiên, nếu tính lâu dài, nên mua nhà riêng. Vì sao?
Hiện nay nhà đất và căn hộ chung cư là hai loại bất động sản phổ biến nhất, được nhiều người mua và sử dụng nhất. Mỗi một loại nhà ở đều đem lại cho bạn nhiều tiện ích và cả bất lợi trong sinh hoạt.