Thuê chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề hiện nay được nhiều sự quan tâm, khi mà có nhiều trường hợp thực hiện việc thỏa thuận mua nhà ở hình thành trong tương lai sau đó lại chuyển nhượng cho bên thứ ba. Bài viết dưới đây của Luật sư hợp đồng sẽ kịp thời cung cấp thông tin, hướng dẫn thủ tục trên.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

• Xuất phát từ định nghĩa của 2 văn bản pháp luật chuyên ngành, cụ thể tại Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 và Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đều quy định rằng nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
• Do đó mà hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.
• Chính vì vậy mà việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, là hợp đồng dân sự liên quan đến ít nhất 3 bên bao gồm chủ đầu tư, bên mua đồng thời là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng.

>>>Xem thêm:Quy định pháp luật về mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện chuyển nhượng

Sự chấp thuận từ cơ quan quản lý nhà nước

• Căn cứ theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua sẽ có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bên nhận chuyển nhượng có thể chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ theo Khoản 2 Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
• Có nghĩa là trong quá trình chuyển nhượng nhiều lần hợp đồng này thì hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Ngoài ra thì sẽ có vấn đề đặt ra là giao dịch này chưa có Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền cấp thì có hợp pháp hay không, căn cứ theo điểm e Khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014 thì chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp này không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
• Cho đến khi bên cuối cùng nhận chuyển nhượng hợp đồng này thì sẽ phải thực hiện việc xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai, cơ quan có thẩm quyền cấp được quy định tại Điều 105 Luật đất đai sửa đổi bổ sung 2018.

Phải có sự chấp thuận của chủ đầu tư

>>>Xem thêm:Những lưu ý trong hợp đồng chuyển nhượng cổ phần

Sự chấp thuận từ chủ đầu tư

• Căn cứ vào Khoản 1 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì khi tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai này phải được lập thành văn bản và có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
• Theo đó thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Điều kiện về chủ thể

Đối với bên chuyển nhượng căn cứ vào Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 thì phải đáp ứng điều kiện như sau:

• Phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đối với bên nhận chuyển nhượng căn cứ vào Khoản 2 và Khoản 3 Điều 119 Luật nhà ở 2014 thì phải đáp ứng điều kiện như sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng

Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

Hồ sơ chuyển nhượng

Hồ sơ chuyển nhượng bao gồm:

• Hợp đồng mua nhà đã ký lần đầu với bên mua [bản chính];
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi;
• Biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế [bản chính];
• Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó [bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu].

Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua nhà thì phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng theo quy định; việc nộp thuế; việc xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:

• Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 06quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP hoặc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của các bên.
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 04 bản và có công chứng hoặc chứng thực [01 bản để bên cho thuê mua lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu].

Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định sau:

• Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
• Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi [bản chính];
• Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó [bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu];
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
• Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu thỏa thuận có công chứng, chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

Hệ quả sau khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng

• Căn cứ theo Khoản 2 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì sau khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai thì bên nhận chuyển nhượng sẽ được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở đối với chủ đầu tư.
• Khi đó, bên chuyển nhượng đã chuyển giao quyền đối với nhà ở này sang qua cho bên nhận chuyển nhượng đồng nghĩa với việc bên nhận chuyển nhượng lúc này sẽ như là bên mua trong quan hệ đối với chủ đầu tư.

Hình thức thanh toán

Khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì người nhận chuyển nhượng cũng phải tuân theo quy định về việc thanh toán đối với mua nhà ở hình thành trong tương lai căn cứ vào Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cụ thể như sau:

• Việc thanh toán sẽ thực hiện nhiều lần
• Không quá 30% giá trị hợp đồng đối với lần đầu,
• Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;
• Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:

• Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;
• Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng

• Thứ nhất là việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội căn cứ Khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 là nhà có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng nhất định. Chính vì vậy khi thực hiện nhận chuyển nhượng phải lưu ý xác định rõ đây là nhà thuộc loại nào, nếu là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì không nên thực hiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở.
• Thứ hai là xuất phát từ việc có thể chuyển nhượng hợp đồng mà đây là đối tượng không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, do vậy khi nhận chuyển nhượng cần hết sức lưu ý là phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về đối tượng của hợp đồng với các vấn đề liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản và quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai này không phải là tài sản tranh chấp.

>>>Xem thêm:Dịch vụ luật sư soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất

Nếu Quý khách hàng đang có nhu cầu cần hỗ trợ về các vấn đề pháp lý liên quan đến các Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì đừng ngần ngại liên hệ với TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG qua HOTLINE: 1900.63.63.87 để được hỗ trợ nhanh nhất có thể nhé. Thông qua tổng đài 1900.63.63.87, hy vọng có thể giúp đỡ được nhiều người với nhiều nhu cầu dịch vụ pháp lý khác nhau. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe những thắc mắc từ quý khách hàng mọi lúc, mọi nơi, kết nối bạn đến với những tư vấn từ những luật sư giỏi về chuyên môn, nhiệt tình trong công việc. Xin cám ơn!