Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Dễ dẫn đến bất cập, gây lãng phí nguồn lực đất đai
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ TNMT đăng tải xin ý kiến tiếp tục quy định chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện chính sách khuyến khích đầu tư và đảm bảo an sinh xã hội.
Theo đó, Điều 128 Dự thảo quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất.
Chia sẻ quan điểm trên Báo Giao thông về quy định này của dự thảo, Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng văn phòng Luật sư Trung Hòa cho rằng, quy định này rất dễ dẫn đến bất cập, gây lãng phí nguồn lực đất đai.
Theo Luật sư Hoàng Tùng, Luật Đất đai hiện hành quy định việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất, căn cứ danh mục địa bàn, lĩnh vực ưu đãi đầu tư.
Ví dụ với dự án xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất..., theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì nhà đầu tư hạ tầng sẽ được miễn tiền thuê đất 11 năm nếu đầu tư tại huyện không thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư; được miễn tiền thuê đất 15 năm nếu đầu tư tại huyện thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; được miễn toàn bộ tiền thuê đất nếu đầu tư tại huyện thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Góp ý Luật Đất đai sửa đổi, luật sư cho rằng, việc miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng dễ gây lãng phí nguồn lực
Quy định hiện hành là rất hợp lý, thể hiện đúng bản chất hỗ trợ doanh nghiệp
Quy định hiện nay là rất hợp lý và thể hiện đúng bản chất là để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất... có thời gian hoàn vốn.
Sau khi có đủ thời gian cho thuê lại đất gắn với hạ tầng để hoàn vốn thì nhà đầu tư phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian hoạt động còn lại của dự án.
Ví dụ với dự án khu công nghiệp có thời hạn 50 năm, nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất 3 năm trong thời gian xây dựng cơ bản.
Sau khi hoàn thành đầu tư hạ tầng và bắt đầu kinh doanh cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, nhà đầu tư tiếp tục được miễn tiền thuê đất 15 năm nếu dự án thuộc huyện có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Tổng cộng nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất trong 18 năm, sau đó phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước trong 32 năm còn lại. Chính sách này bảo đảm hài hòa lợi ích cho nhà đầu tư cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Nên giữ quy định ưu đãi có thời hạn
Theo Luật sư Hoàng Tùng, nếu theo dự thảo Luật Đất đai [sửa đổi], quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là miễn cho toàn bộ thời gian sử dụng đất thì quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP sẽ không còn và đi theo 2 chiều hướng: dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoặc không được miễn tiền thuê đất, hoặc được miễn toàn bộ thời gian thuê.
Nếu theo hướng không miễn tiền thuê đất thì sẽ khó thu hút đầu tư, trái nguyên tắc khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực và địa bàn cần ưu đãi theo Luật Đầu tư.
Vì các dự án hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi huy động nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn để tạm ứng giải phóng mặt bằng, để đầu tư hạ tầng, san nền, làm đường giao thông...
Nếu không có chính sách ưu đãi về miễn tiền thuê đất sẽ khó thu hút nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.
Ngược lại, nếu theo hướng miễn toàn bộ tiền thuê đất trong toàn bộ thời hạn dự án sẽ dẫn đến lãng phí, thất thu cho ngân sách nhà nước.
Do vậy, luật sư góp ý, Điều 128 Dự thảo quy định việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 đang quy định.
Việc quản lý và vận hành thị trường đất đai đang tồn tại rất nhiều nghịch lý
Chia sẻ trên tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, ở giai đoạn trước, bảng giá đất ở các địa phương thường chịu áp lực rất lớn của khung giá đất, giá đất nhà nước chỉ bằng khoảng 30% thị trường, do đó nguồn thu từ đất rất hạn hẹp. Mặt khác, thuế thu từ chuyển nhượng bất động sản cũng bị “làm giá” thấp hơn bảng giá đất để né thuế.
Hiện nay, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định bỏ khung giá đất, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần cụ thể hóa, để biến đây thành bản lề cho các địa phương có thể xây dựng bảng giá đất sát với thị trường.
Trên thực tế Điểm c, Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai 2013 đã có quy định một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Tuy nhiên, đã nhiều số liệu chỉ ra rằng khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, bảng giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường.
Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì giải phóng mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.
Mà trong đó vụ việc dự án Khu đô thị Thủ Thiêm là một trong những minh chứng, dự án đã được triển khai đã hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành, người dân khiếu kiện tập thể kéo dài, giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2, công ty bất động sản bán lại giá 350 triệu đồng/m2.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguồn thu từ đất đai thấy rất rõ: 75% từ việc thu hồi đất nông nghiệp giao cho các dự án xây dựng nhà ở, 15% từ cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, tức cho công nghiệp và dịch vụ. Thu từ thuế chỉ có 1,5%. Điều này cho thấy việc thu ngân sách từ đất ở nước ta bị lệch sang hướng thu từ giá trị tăng thêm của đất do chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, mà lẽ ra phải chuyển sang thu từ thuế là chính mới đúng.
Vị chuyên gia cũng cho rằng ở Việt Nam hiện nay việc quản lý và vận hành thị trường đất đai đang rất nhiều nghịch lý, tồn tại “2 giá đất” khiến Nhà nước không thu được nhiều tiền từ thị trường đất, còn người sử dụng đất cũng không nhận được tiền tương xứng với giá trị đất đai của mình.
Việc xây dựng bảng giá đất cần tránh "mạnh ai nấy làm" và "vừa đá bóng, vừa thổi còi"
Địa phương toàn quyền quyết định bảng giá đất: Tránh tình trạng "mạnh ai nấy làm"
Đồng quan điểm, nhiều ý kiến cũng cho rằng, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định bỏ khung giá đất là cơ sở để địa phương phát huy tính chủ động, để giá đất bám sát thực tế.
Tuy nhiên, theo TS Lê Bá Chí Nhân, Chuyên gia kinh tế, việc giao toàn quyền địa phương quyết định bảng giá đất vẫn có nguy cơ dẫn đến tình trạng "mạnh ai nấy làm".
Vị chuyên gia cho rằng dự thảo Luật Đất đai [sửa đổi] quy định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm
định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện việc thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể.
TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, nhất thiết phải huy động được sự tham gia của các chuyên gia và doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Nếu không, chúng ta sẽ không thể cải tiến giá đất hiệu quả.
Mặt khác, giá đất cụ thể cũng cần được xây dựng bằng cách tạo ra liên kết theo vùng, theo cụm để cùng ngồi lại với nhau tìm ra phương án xác định bảng giá đất tương đồng, không vênh nhau nhiều.
Cần quy định rõ cơ quan quản lý giá đất độc lập, tránh tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi"
Trong khi đó, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Điều này dẫn đến khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi.
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, dự luật cần quy định rõ cơ quan quản lý giá đất độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ quyết định giá đất từng địa phương.
Sớm xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai
Ông Tuyến cũng cho rằng cần làm rõ cách hiểu nguyên tắc định giá đất "phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" là như thế nào.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng để việc định giá đất sát giá thị trường cần dựa trên thông tin giao dịch thị trường.
Do đó, cần sớm xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về buôn bán, giao dịch đất đai, thường xuyên cập nhật sự biến động về giá đất trên phạm vi cả nước, theo từng địa phương để làm cơ sở cho việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất.
Chỉ khi có cơ sở dữ liệu mới xác định đúng giá đất, tạo sự minh bạch, tránh thất thu cho ngân sách.