Đầu tư bất động sản là chọn mua nhà đất ở thời điểm giá thấp và bán ra ở thời điểm giá cao, thế nhưng vấn đề về khả năng tăng giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Hãy cùng Học viện Bất động sản IREA tìm hiểu chi tiết các tiêu chí này nhé.
Tiêu chí 1: Sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao
Đầu tư bất động sản là chọn mua nhà đất ở thời điểm giá thấp và bán ra ở thời điểm giá cao, thế nhưng vấn đề về khả năng tăng giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Không phải tất cả các sản phẩm ở khu vực đất có tiềm năng phát triển, đang trong giai đoạn tăng giá là có tính thanh khoản cao. Điều này phải phụ thuộc vào xu hướng nhà đất của khách hàng ở khu vực đó và xu hướng xây dựng trong tương lai:
- Ưu tiên đầu tư sản phẩm đất hoặc nhà tùy thuộc vào xu hướng mua bán của dân cư địa phương, dân cư vùng
- Không nên mua các sản phẩm bất động sản cạnh tranh cao, có khả năng được mở ra ồ ạt thời gian tới. Hầu hết các dự án ra đời sau sẽ rút được kinh nghiệm từ dự án trước và khắc phục để đáp ứng tốt hơn cho khách hàng.
Nếu như thị trường sẽ tập trung phát triển sản phẩm đất nền thì không nên đổ quá nhiều tiền đầu tư vì khả năng thanh khoản thấp và ngược lại
Tiêu chí 2: Thiết kế theo đúng tiêu chuẩn an toàn [đối với hạng mục nhà ở]
Đối với các khách hàng lựa chọn mua nhà để định cư hoặc đầu tư vào hạng mục nhà ở thuộc các dự án khu đô thị, khu dân cư,… bên cạnh sự thuận lợi của vị trí địa lý, thiết kế nhà chính là yếu tố quan trọng nhất.
Các yếu tố thiết kế cần đảm bảo:
- Chất lượng công trình đạt chuẩn quy định của bộ xây dựng
- Kiểm tra nhà có hệ thống báo cháy tự động hoạt động tốt
- Thiết kế cửa thoát hiểm phải luôn đóng kín
- Có 1-2 họng nước tại mỗi điểm trong nhà
- Có ít nhất 2 lối ra thoát nạn trong thiết kế nhà ở
Nếu như so sánh với đất nền, thì đầu tư vào nhà ở cần tiềm lực tài chính lớn, mặc dù lợi nhuận có thể hấp dẫn hơn nhưng rủi ro cũng không hề kém cạnh. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu về thiết kế và đảm bảo thiết kế đáp ứng được yêu cầu của khách hàng ít nhất trong 3 – 5 năm tới.
Tiêu chí 3: Vị trí bất động sản thuận tiện, tiềm năng
“Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” là câu nói quy tụ đầy đủ các yếu tố nổi bật nhất của một dự án bất động sản tiềm năng.
“Thị” ở đây không đơn thuần là chợ và còn là thành phố, thị xã, khu vực dân cư sầm uất, điều này sẽ tạo cho nhà đất động lực phát triển rất tốt. Hầu hết nhà đất ở “Thị” đều có xu hướng tăng giá và khan hiếm, rất ít khi mất giá.
Còn “cận giang” mang ý nghĩa về phong thủy nhiều hơn, “cận lộ” hàm ý nói tình trạng giao thông, đường xá tại khu vực đầu tư.
Ngoài những yếu tố trên, đối với hình thức đầu tư lướt sóng thường xuyên được các chuyên gia và nhà đầu tư bất động sản lớn sử dụng thì sẽ ưu tiên các khu vực bất động sản mới, có thể ở thời điểm hiện tại chưa thể hiện được ưu thế có nhiều tiềm lực lớn để phát triển trong tương lai. Lựa chọn này mang lại lợi nhuận rất lớn, nhưng sẽ vô cùng rủi ro nếu không nắm chắc thông tin các dự án tại địa phương và kế hoạch phát triển của nhà nước.
Tiêu chí 4: Ưu tiên giá trị đất hơn giá trị xây dựng
Dựa vào tiêu chí trắc nghiệm về tốc độ đô thị hóa với giá đất, thì chúng đang có tỷ lệ thuận với nhau, những khu vực nào có tốc độ đô thị hóa càng cao thì giá đất càng tăng nhanh. Những khu vực bất động sản nào có mức giá mỗi m2 đất tối thiểu cao gấp đôi giá mỗi m2 xây dựng mới là nơi đáng để bỏ tiền vào mua. Đối với các khu vực giá đất chỉ ngang bằng hoặc cao hơn 1,5 lần giá xây dựng thì không nên mua vì phần lớn các khu vực này quá trình thu hút dân cư diễn ra rất chậm.
Thế nhưng không phải không có trường hợp ngoại lệ. Đối với một số điểm đất mới nổi, vì lý do cách khá xa khu vực trung tâm nên hiện tại giá đất ở mức thấp, nhưng nếu khu vực đó sắp xây dựng dự án lớn thì rất đáng để đầu tư.
Tiêu chí 5: Yếu tố quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông
Phần lớn các khách hàng bất động sản sẽ khá ngại ngần mua nhà đất ở những khu vực đường xá chưa được xây dựng, cơ sở hạ tầng không đáp ứng được chất lượng cuộc sống. Nhu cầu hưởng thụ càng cao thì yêu cầu về cơ sở hạ tầng và giao thông càng lớn.
Nếu như đầu tư có nguồn tài chính tốt, dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư vào những khu vực đang chuẩn bị nâng cấp cơ sở hạ tầng hoặc đang trong giai đoạn kết nối giao thông với các khu vực trung tâm, khu vực kinh tế trọng điểm. Lựa chọn đầu tư này mang lại mức lợi nhuận tiền tỷ cho nhà đầu tư.
Tiêu chí 6: Dự án có tính pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư dự án bất động sản uy tín
Tiến độ xây dựng, tiến độ hoàn thành các thủ tục pháp lý ảnh hưởng trực tiếp để thời gian thanh khoản và mức lợi nhuận của nhà đầu tư. Đối với các dự án ngâm vốn, không chỉ làm mất tỷ lệ sinh lời mà còn đánh mất cơ hội đầu tư vào các dự án tốt hơn, khi dòng tiền không thể linh động theo dự kiến. Nhà đầu tư phải:
- Kiểm tra pháp lý dự án, phát lý sản phẩm rõ ràng trước khi mua
- Tìm hiểu về chủ đầu tư, đặc biệt là các dự án họ đã thi công để nắm được năng lực thi công, phân phối và dự đoán được tiến độ dự án trong tương lai
- Ưu tiên các nhà đầu tư lớn, nhiều năm kinh nghiệm, uy tín và có chính sách hỗ trợ thanh toán tốt.
Ngoài những tiêu chí cơ bản ở trên, tùy thuộc vào kinh nghiệm trong lĩnh vực và vị trí bất động sản mà nhà đầu tư có thêm hoặc bớt các chỉ tiêu này. Thế nhưng, sự kỹ lưỡng, thận trọng vẫn cần được ưu tiên để đảm bảo đầu tư luôn có lợi.
Trên đây là 6 tiêu chí mà chúng ta cần đánh giá để xem xét một cơ hội đầu tư vào bất động sản, ngoài ra, nếu bạn là môi giới bất động sản, bạn cũng có thể sử dụng nó để làm rõ với khách hàng, đánh giá sản phẩm, dự án đang chào bán một cách khách quan và khoa học hơn.