Tôi nghe nói Hà Nội có dự thảo quy định mới về tách thửa tối thiểu trong các quận nội thành, từ 30 đến 40m2, vậy những thửa đất đã có sổ đỏ trước đó mà diện tích nhỏ hơn thì sao?
Những thửa đất đã có sổ đỏ nhưng diện tích lại bé hơn diện tích tối thiểu mới quy định thì có được mua bán sang tên sổ đỏ mới và được cấp giấy phép xây dựng không.
Chúng tôi cần làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?
Độc giả Hà Vân
Luật sư tư vấn
Theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 1/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội [hiện vẫn còn hiệu lực], diện tích tối thiểu để có thể tách thửa tại phường là 30 m2 tối đa là 90 m2, đối với các xã giáp ranh quận và thị trấn thì diện tích tối thiểu là 60 m2 và tối đa là 120 m2.
Đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp, chủ đất phải khẳng định có toàn quyền như cho tặng, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, góp vốn, thừa kế thửa đất...quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013. Trừ trường hợp thửa đất đang nằm trong quy hoạch, việc thế chấp thì sẽ bị hạn chế một số quyền trên.
Khu vực dân cư sát trung tâm hành chính mới của huyện Mê Linh. Ảnh:Giang Huy
Để trả lời câu hỏi mảnh đất của bạn có được cấp phép xây dựng không, bạn cần phải xác định thửa đất được công nhận quyền sử dụng đất vào mục đích gì. Nếu mục đích phi nông nghiệp hay để ở, bạn sẽ được phép xây dựng và ngược lại là đất nông nghiệp, đất canh tác thì khó để được xây dựng.
Khi thửa đất đã được cấp Giấy CNQSD đất, việc cấp phép xây dựng không phụ thuộc vào diện tích thửa đất to hay nhỏ mà nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Quy mô công trình, vị trí địa lý thửa đất nằm tại đâu, hình thể thửa đất, quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu vực đã được nhà nước phê duyệt...
Có một số trường hợp bạn cần phải xin cấp phép xây dựng và cũng có một số trường hợp bạn vẫn tiến hành xây dựng mà không cần xin cấp phép. Điều này được quy định cụ thể tại Điều 89 Luật xây dựng 2014 và Khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020 và Quyết định 39/2005/QĐ-TT của Thủ tướng.
Đối với câu hỏi phải làm gì để đảm bảo quyền lợi, luật sư cho rằng quyền lợi của bạn sẽ không bị thay đổi hay bị xâm phạm khi quy định mới về diện tích tối thiểu tách thửa được ban hành. Nhà nước luôn có quy định bảo vệ công dân. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản được quy định rõ trong tại điều 105 Bộ luật dân sự 2015. Quyền tài sản của công dân luôn được pháp luật bảo đảm tuyệt đối.
Như vậy, Nhà nước đã công nhận quyền sử đất cho bạn thì phải xác định bạn có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất. Thửa đất hiện nay có thể nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Nhà nước quy định được tách thửa mà Uỷ ban tỉnh, thành phố quy định theo từng thời kỳ. Song nếu trước đó thửa đất của bạn đã được công nhận là hợp pháp, bạn vẫn có thể chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế... như các thửa đất khác.
Bạn cần hiểu rõ hai khái niệm "diện tích tối thiểu để công nhận quyền sử dụng đất" và "diện tích tối thiểu để tách thửa" là những khái niện khác nhau. Và chắc chắn thửa đất của bạn, kể cả không đủ điều khiện để tách thửa theo quy định mới, bạn vẫn có quyền sử dụng hợp pháp.
Nếu khi thực hiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất [chuyển nhượng, cho tặng hay đi xin cấp phép xây dựng] và bị gây khó khăn với lý do diện tích thửa đất nhỏ, bạn có quyền khiếu nại cơ quan hành chính đang giải quyết. Bạn cũng có thể thể khởi kiện hành vi của cơ quan tổ chức ra Toà án để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.
Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách đối với từng loại đất trên địa bàn.
Với các phường thuộc bốn quận lõi Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng, diện tích đất tối thiểu được tách không nhỏ hơn 30 m2.
Với các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận còn lại, thửa đất hình thành từ việc tách phải không nhỏ hơn 40 m2.
Với các xã và thị trấn của 27 huyện, thửa đất hình thành từ việc tách không nhỏ hơn hạn mức giao đất ở mới [mức tối thiểu], cụ thể xã giáp ranh quận và thị trấn 60 m2; xã vùng đồng bằng 80 m2; xã vùng trung du 120 m2 và xã miền núi 150 m2.
Theo UBND thành phố, việc quy định diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách nhằm hạn chế nhà siêu nhỏ, đảm bảo điều kiện sinh hoạt của người dân cũng như an toàn phòng chống cháy nổ, mỹ quan đô thị.
Hiện việc tách thửa ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20 ngày 1/6/2017 của UBND TP Hà Nội. Theo đó, diện tích thửa đất được hình thành từ việc tách không nhỏ hơn 30 m2 đối với các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở mới [tối thiểu] với các địa bàn còn lại.
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về bao nhiêu m2 thì được cấp sổ đỏ để bạn có thể tham khảo.
Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở cả nông thôn hay đô thị.
Do vậy diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ sẽ có sự khác nhau nhau giữa mỗi địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định quy định về diện tích tối thiểu này khi có thay đổi về diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ ở địa phương mình.
Trong cùng một tỉnh, tùy theo từng vị trí, điều kiện kinh tế, quy hoạch của tỉnh mà từng quận huyện cũng có thể có mức diện tích tối thiểu để được cấp sổ là khác nhau. Nhưng có điểm chung là diện tích thửa đất mới hình thành và diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
Ví dụ: Diện tối thiểu để cấp sổ đỏ của thành phố Hà Nội trong Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định như sau:
1. Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:Khu vực
Mức tối thiểu
Mức tối đa
Các phường
30 m2
90 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn
60 m2
120 m2
Các xã vùng đồng bằng
80 m2
180 m2
Các xã vùng trung du
120 m2
240 m2
Các xã vùng miền núi
150 m
300 m2
Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.
2. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định theo khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được xác định bằng một lần hạn mức giao đất ở [xác định theo mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều này] nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.
3. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định theo khoản 3 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được xác định bằng 05 lần hạn mức giao đất ở [xác định theo mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều này] nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.
2. Các trường hợp ngoại lệ
Đa số, khi cấp sổ đỏ phải đảm bảo diện tích tối thiểu của từng loại đất nhưng có những trường hợp theo quy định của pháp luật sẽ là ngoại lệ, cụ thể quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
3. Diện tích được cấp sổ đỏ khi tách thửa?
Theo Khoản 2 và Khoản 3, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Như vậy, theo các quy định này thì có thể thấy nếu thửa đất của bạn sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì bạn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, nếu thửa đất của bạn sau khi tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà được hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới
Đây cũng là một lưu ý cho bạn khi chuẩn bị tham gia một giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, chuyển giao quyền sử dụng đất, phía bên mua cần phải xem xét thật kĩ nếu mảnh đất muốn mua nếu đang chưa có sổ đỏ thì có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ không, từ đó tránh được những rủi ro không đáng có về sau.
4. Tách thửa cấp sổ có mất phí không?
Khi thực hiện tách sổ đỏ, người dân sẽ phải chịu các chi phí sau:
- Chi phí đo đạc: Thông thường từ 1,8 – 2 triệu đồng/lần [cụ thể sẽ do tổ chức đo đạc báo giá].
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
5. Trường hợp mua bán phải dùng sổ đỏ chung?
Sổ đỏ chung là xác lập quyền sở hữu cho 2 chủ sở hữu trở lên và hoàn toàn có thể được tách sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa.
Tuy nhiên, để được tách thửa đất thì cần đảm bảo diện tích tối thiểu nếu đất chung có diện tích nhỏ hơn thì thực sự là khó có thể làm thủ tục tách thửa đất, làm sổ đỏ riêng theo quy định cụ thể của từng tỉnh theo quy định tại Điều 144 và Điều 145 Luật Đất đai năm 2013.
Do đó nếu bạn muốn tách thửa đất thì trước hết phải xem nếu đất tách sổ riêng có đảm bảo diện tích đất tách thửa tối thiểu của các mảnh đã tách hay không. Nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.
6. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
- Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND Hà Nội quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ quy định diện tích cấp sổ đỏ.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến cấp sổ đỏ trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.