Đất nông nghiệp và đất thổ cư là những khái niệm quen thuộc để phân biệt các loại đất. Tuy nhiên, không ít người còn nhầm lẫn về khái niệm, mục đích sử dụng của hai loại đất này. Để làm rõ các khái niệm này, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp bao gồm trồng lương thực thực phẩm, các loại cây hoa màu hay nuôi trồng thủy hải sản. Loại đất này không được phép xây dựng nhà ở. Trong trường hợp, chủ sở hữu muốn xây nhà để ở thì phải làm thủ tục đăng ký để xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư.
Đất nông nghiệp thường được chia làm nhiều loại bao gồm đất làm muối, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm. Các loại đất nông nghiệp gần với các khu vực thành phố sẽ dễ dàng hơn trong việc chuyển đổi lên đất thổ cư.
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là gì?
Đây là loại đất được cấp phép xây dựng nhà ở hay các công trình đời sống xã hội tại khu vực đô thị hay nông thôn. Loại đất này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Đất thổ cư theo quy định của pháp luật được chia thành hai loại bao gồm đất thổ cư tại đô thị ký hiệu là odt và đất thổ cư nông thôn ký hiệu là ont. Đối với đất nông thôn ont có bao gồm cả đất ao, vườn nằm trong thửa đất ở. Hai loại đất odt và ont có những quy định về mức thuế, hạn mức sử dụng và điều kiện xây dựng khác nhau.
Làm thế nào để chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thổ cư?
Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào?
Để thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư thì chủ sở hữu phải thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục và đóng các loại phí theo quy định như sau:
Quy trình, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Quy trình và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư bao gồm các bước:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ bao gồm đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [bản chính hoặc bản sao công chứng]
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên & Môi trường để xin xét duyệt. Phòng Tài nguyên & Môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ và xử lý trong vòng 15 ngày làm việc.
Bước 3: Trả kết quả. Phòng Tài nguyên & Môi trường sẽ trả kết quả cho người đăng ký xét duyệt. Trong trường hợp, hồ sơ không được duyệt sẽ thông báo rõ lý do để người xin chuyển đổi mục đích đất biết và hoàn thiện cho những lần sau. Thông thường, khả năng được duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng còn tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất của từng quận/huyện.
Chi phí để chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người làm đơn xin sẽ phải nộp phí. Theo quy định, khi được xét duyệt chuyển đổi, người thực hiện xin duyệt phải nộp khoản phí tương đương 50% số tiền chênh lệch giữa tổng số tiền đất ở và tổng số tiền đất nông nghiệp theo giá tại thời điểm được xét duyệt. Chẳng hạn, mảnh đất nông nghiệp của bạn có giá là 500 triệu, khi chuyển đổi thành đất ở có giá tăng lên thành 600 triệu thì bạn sẽ phải nộp khoản tiền là: 50x [600 triệu – 500 triệu] = 50 triệu.
Các cơ quan đủ thẩm quyền để thực hiện
Đối với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ do Phòng Tài nguyên & Môi trường tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Sau khi Phòng Tài nguyên & Môi trường xem xét và duyệt hồ sơ sẽ trình lên UBND cấp huyện/quận để xin duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Hoàn tất các thủ tục, chúng ta có thể sử dụng đất theo mục đích đã chuyển đổi
Trên đây là những chia sẻ để giúp làm rõ khái niệm đất nông nghiệp, đất thổ cư và thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hy vọng với những chia sẻ này sẽ giúp ích bạn khi cần xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp [hay còn gọi là đất thổ cư] thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận [ huyện] nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người dân nên chủ động trực tiếp lên UBND [quận] huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương mình đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không; và
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bên cạnh đó, người xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Đánh giá: 17 bình chọn, 0/10
Người sử dụng đất thường nhầm lẫn với quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất với chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu như là quyền thì người sử dụng đất có quyền tự quyết định mà không phụ thuộc vào ý chí của chủ thể khác, còn đối với chuyển mục đích sử dụng đất thì có trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật sư sẽ tư vấn rõ hơn về vấn đề này.
1. Luật sư tư vấn về đất đai.
Hiện nay pháp luật về đất đai không đưa ra khái niệm về thế nào là chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng hiểu một cách khái quát thì chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các chủ sở hữu đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc chuyển đổi này được thực hiện ít nhất giữa hai chủ thể là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Tuy nhiên rất nhiều người thắc mắc rằng liệu tất cả các loại đất đều có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất không hay chỉ có một số loại đất nhất định mới được chuyển đổi.
Khi tiến hành chuyển đổi quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện đúng các thủ tục hành chính đúng theo quy định pháp luật. Trên thực tế, nhiều trường hợp dù đã đổi quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục theo quy định mà phát sinh tranh chấp thì rủi ro lớn cho chủ sở hữu.
Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi qua hotlline 1900.6169 để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.
Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.
2. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Câu hỏi: Tôi có một mảnh đất được cấp giấy CNQSD đất ở, diện tích 200 m2 ở huyện HĐ , HN. Mảnh đất nằm trên một khu di tích, vì vậy, thôn và xã muốn đổi cho tôi mảnh đất khác. Tôi cũng đồng ý đổi nhưng cần làm thủ tục cấp sổ đỏ nơi mảnh đất mới nhanh để bán bớt đất giải quyết việc gia đình. Xin công ty vui lòng cho biết thủ tục đổi đất gồm những gì?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia! Sau đây, chúng tôi xin tư vấn yêu cầu của bạn như sau:
Căn cứ Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Theo đó, Khoản 1 Điều 179 Luật này quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
"Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a] Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b] Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d] Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ] Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e] Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g] Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h] Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i] Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ "
Như vậy, pháp luật đất đai chỉ quy định việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, không có quy định cụ thể về chuyển đổi đất ở nên vấn đề này bạn có thể liên hệ trực tiếp với thôn xã để giải quyết, theo đó các bên có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.