Xin phép xây dựng, nỗi ám ảnh của người dân
Thời gian gần đây, Báo Người Lao Động liên tục nhận được nhiều thắc mắc của người dân xung quanh thủ tục xin cấp phép xây dựng [CPXD], đặc biệt là làm thế nào không bị cán bộ quản lý đô thị “bắt chẹt” để vòi vĩnh. Qua tìm hiểu, chúng tôi nhận thấy sở dĩ việc người dân đi làm thủ tục này có khó khăn là do quy trình CPXD hiện nay dù đã cải tiến nhưng vẫn còn bộc lộ nhiều thiếu sót, nhất là sự “độc quyền” trong thông tin liên quan đến lĩnh vực nhà đất ở một số địa phương.
Vụ một nhân viên Phòng Quản lý đô thị [QLĐT] quận 5, TPHCM, bị bắt quả tang vì hành vi nhận hối lộ khi thụ lý hồ sơ xin CPXD đã chứng minh sự râm ran về những câu chuyện “chạy chọt” trong ngành xây dựng là có thật. Điều này cho thấy vì sao CPXD trở thành nỗi ám ảnh của người dân và là miếng mồi ngon của những cán bộ QLĐT thiếu lương tâm. Một lần là “tởn” tới già! Một trong những thủ tục bắt buộc khi đi làm thủ tục CPXD là người dân phải có bản vẽ thiết kế căn nhà. Song, đây cũng chính là một khe hở được một số cán bộ QLĐT “vịn” vào để làm khó dân. Bà Lam, phóng viên của một tờ báo tại TPHCM, không khỏi ngán ngẩm khi nhớ lại “hành trình” đi xin CPXD cho căn nhà của mình ở một quận vùng ven trong năm 2004. Dù đã chuẩn bị trước, phải tới lui nhiều lần, đồng thời ngỏ ý nhờ một lãnh đạo phòng QLĐT giúp đỡ khi đi làm thủ tục CPXD, nhưng bà Lam cũng mất đứt 10 triệu đồng và một đống hồ sơ, trong đó có gần 10 bản vẽ thiết kế. Bà Lam kể lại: Đầu tiên, bà nhờ người quen làm ở một công ty thiết kế xây dựng trên địa bàn quận 3 làm giùm bản vẽ căn nhà. Trước khi nhận làm giúp công việc này, bà Lam nhận được lời cảnh báo của người quen: “Vẽ dễ rồi, nhưng để được mấy ông cán bộ QLĐT chấp thuận thì lại là chuyện khác!”. Không tin lắm về lời cảnh báo trên, một tuần sau bà Lam cầm hồ sơ đến nộp thì cán bộ thụ lý cho rằng bản vẽ không đúng chuẩn của... quận và đề nghị đem về điều chỉnh lại. Được sự mách bảo của người quen cùng với các mối quan hệ có được, bà Lam đã có một bản vẽ mẫu của địa phương trên với hy vọng sau khi điều chỉnh theo đúng “tiêu chuẩn” này, hồ sơ xin CPXD của bà sẽ trót lọt. Thế nhưng, khi đã điều chỉnh theo mẫu rồi nộp lại hồ sơ, bà Lam tiếp tục bị đề nghị chỉnh sửa vì vẫn chưa đúng “chuẩn”! Quá mệt mỏi, bà đã khoán trắng việc xin CPXD cho dịch vụ nhà đất. Thế là chỉ sau một thời gian ngắn, bà Lam có trong tay quyết định CPXD. Sau khi kể lại chuyện cũ trong căn nhà mới xây xong, bà Lam tuyên bố: “Đi xin CPXD một lần là tởn tới già!”. Nghe câu chuyện này, một số người làm trong ngành xây dựng cho rằng nhà báo mà còn bị hành như vậy thì nói gì đến dân thường. Qua phản ánh của người dân, chúng tôi nhận thấy trường hợp tự đi xin CPXD mà được “xuôi chèo, mát mái” quả là hiếm. Dịch vụ độc quyền
|
Không được chỉ định thiết kế cho người xin CPXD
Khoản 10 - Điều 22 Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7-2-2005 của Chính phủ quy định rõ: “Cơ quan CPXD không được chỉ định tổ chức, cá nhân thiết kế hoặc lập các đơn vị thiết kế trực thuộc để thực hiện thiết kế cho người xin CPXD...”.
L.K-T.N |
|
Ông Mai Hoàng Sơn, Trưởng Phòng CPXD [Sở Xây dựng TPHCM]: Hiểu kỹ quy trình, thủ tục để không bị bắt chẹt Theo quy trình mới về CPXD [QĐ 217] đã được cải tiến nhiều, thủ tục đơn giản, thời gian thụ lý hồ sơ được rút ngắn 50%, chỉ còn 15 ngày [so với 30 ngày như trước đây]. Người xin CPXD có các quyền sau: yêu cầu cơ quan cấp phép giải thích, hướng dẫn thực hiện đúng các quy định; khiếu nại – tố cáo những hành vi vi phạm pháp luật; đặc biệt, sau khi nộp hồ sơ cho cơ quan cấp phép mà người dân không nhận được văn bản trả lời của cơ quan đó theo đúng thời gian quy định thì được phép khởi công xây dựng... Song, để tránh những phiền toái có thể gặp phải, người dân nên tìm hiểu kỹ quy trình, thủ tục trước khi nộp hồ sơ. Nếu có vướng mắc có thể liên hệ Phòng CPXD – Sở Xây dựng TPHCM, số 60 Trương Định, quận 3, điện thoại: 9325661 – 9325841. |
Mục lục bài viết
- 1. Xin hỏi xây nhà không có giấy phép xây dựng có bị phá dỡ hoặc bị phạt gì không ?
- 2. Theo quy định của pháp luật việc xây nhà không có giấy phép xây dựng bị xử phạt như thế nào?
- 3. Có cấp giấy phép xây dựng với phần diện tích cơi nới không ?
- 4. Xác định tính hiệu lực của nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng ?
- 5. Xây nhà không giấy phép xây dựng thì bị xử phạt như thế nào ?
- 6. Tư vấn thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cho công ty ?
1. Xin hỏi xây nhà không có giấy phép xây dựng có bị phá dỡ hoặc bị phạt gì không ?
Thưa luật sư, xin tư vấn về thủ tục Cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xin hỏi xây nhà không có giấy phép xây dựng có bị phá dỡ hoặc bị phạt gì không?
Cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ trên các thông tin, tài liệu mà Bạn cung cấp và trên cơ sở các văn bản pháp luật hiện hành, chúng tôi xin tư vấn như sau:
>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất năm 2022 ?
1. Căn cứ phát luật về trường hợp xây nhà không có Giấy phép xây dựng có bị phá dỡ và phạt gì không?
Dựa trên quy định của pháp luật hiện hành:
Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng ngày 18 tháng 6 năm 2014, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm 2015 [sau đây gọi tắt là Luật Xây dựng năm 2014] quy định đối tượng và các loại giấy phép xây dựng:
“1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a] Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b] Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính Phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cở quan ngang bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c] Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d] Công trình xây dựng theo tuyến ngoại đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ] Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e] Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g] Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h] Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i] Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k] Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l] Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b,d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. […].”
Như vậy, căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 nêu trên, căn nhà tại số 44 đường Trần Phú, đường Diên Hồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai thuộc sở hữu của Bà Nguyễn Thị Hồng Đào không thuộc trường hợp “Công trình được miễn Giấy phép xây dựng”.
Vì vậy, khi gia đình bà Nguyễn Thị Hồng Đào sửa chữa lại căn nhà thì buộc phải làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 93, Khoản 1 Điều 95, khoản 1 Điều 102, Điều 103 Luật xây dựng năm 2014.
Trong trường hợp, công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng sẽ bị xử lý theo quy định tại điểm b khoản 6 và Khoản 9 và Khoản 10 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở ngày 10 tháng 10 năm 2013, có hiệu lực thi hành ngày 30 tháng 11 năm 2013 [sau đây gọi tắt là Nghị định 121/2013/NĐ-CP]:
“6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau: […]
b] Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
10. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều này mà không thuộc trường hợp xử lý theo quy định tại Khoản 9 Điều này thì bị xử lý theo quy định tại Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị [sau đây gọi tắt là Nghị định 180/2007/NĐ-CP].
Tại Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định việc xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng:
“1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp quy đinh tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:
- Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;
- Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;
- Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ [nếu có] và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:
a] Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
b] Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;
c] Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới được tiếp tục thi công xây dựng.
Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định tại Điều 24 Nghị định này và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ;
d] Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy phép xây dựng sau thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình vi phạm, nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.”
>> Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2022
Như vậy, gia đình Ông khi xây dựng không có Giây phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng thì bị xử lý theo Khoản 2 Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP nêu trên, còn lại sẽ bị xử lý theo Khoản 1 Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ- CP nêu trên.
2. Xác định việc bà Đào có quốc tịch Việt Nam hay không? Có phải gửi hồ sơ qua Mỹ cho bà ký và gửi đến Tổng lãnh sự quán nơi bà ở để xác định không?
Việc xác định, bà Đào có quốc tịch Việt Nam không nhằm xác định rằng bà có thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không?
Để làm rõ trường hợp này, chúng tôi phân tích như sau:
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 7 năm 2014 [sau đây gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013] quy định về người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhân quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về Quốc tịch, được hiểu là người có quốc tịch Việt Nam.
Tại Điều 13 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008,sửa đổi năm 2014, có hiệu lực thi hành ngày 26 tháng 6 năm 2014 [sau đây gọi tắt là Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, sửa đổi năm 2014] quy định:
“1. Người có quốc tịch Việt Nam bao gồm người đang có quốc tịch Việt Nam cho đến ngày Luật này có hiệu lực và người có quốc tịch Việt Nam theo quy định của Luật này.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam theo quy định tại Điều 11 của Luật này thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để được xác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này."
Như vậy, bà Đào thuộc trường hợp người Việt nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam, trường hợp bà Đào không có các giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam [Giấy khai sinh, trường hợp Giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam của cha mẹ; Giấy chứng minh nhân dân; Hộ chiếu Việt Nam; Quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam, Quyết định cho trở lại quốc tịch Việt Nam, Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi đối với trẻ em là người nước ngoài, Quyết định cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con nuôi] thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài hay được gọi là Tổng lãnh sự để được xác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam.
3.3 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Đào?
Theo quy định tại Điều 100, khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 về việc cấp Giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, trường hợp gia đình ông có các giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan từ những năm 1980, đất đã được sử dụng ổn định và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
>> Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị đổi cấp lại giấy phép lái xe mới nhất năm 2022
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm h, mục 1, Điều 31, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai ngày 15 tháng 5 năm 2014, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 7 năm 2014 [sau đây gọi tắt là Nghị định 43/2014/NĐ-CP] quy định cấp chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở:
“Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.”
Như vậy, gia đình ông đã xây dựng nhà ở [thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng] mà không xin phép, thì ông phải đến trực tiếp cơ quản quản lý về xây dựng cấp huyện xin cấp giấy tờ chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó. Trường hợp, cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện xem xét và cấp cho ông văn bản chấp thuận cho tồn tại nhà đó thì ông mới được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp từ chối, cơ quan Nhà nước sẽ nêu rõ lý do và ông sẽ không được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Về thẩm quyền xử phạt đối với công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng theo quy định điểm b khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ - CP nêu trên sẽ bị xử lý: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng thì Phòng quản lý đô thị là cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ không có thẩm quyền xử phạt ông mà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mới có thẩm quyền xử phạt theo Điều 68 Nghị định 121/2013/NĐ -CP.
Việc xử phạt vi phạm sẽ được lập biên bản. Người có thẩm quyền xử phạt sẽ là người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính theo Điều 59 Nghị định 121/2013/NĐ- CP.
>> Xem thêm: Quyết định số 20/2014/QĐ-UBND quyết định về việc ban hành quy định về việc cấp giấy phép xây dựng, giấy phép quy hoạch và quản lý trật tự xây dựng theo giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh Gia Lai, có hiệu lực thi hành sau 10 ngày, kể từ ngày ký [sau đây gọi tắt là Quyết định 20/2014/QĐ-UBND]
Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của Bạn về vấn đề này, và sẵn sàng trao đổi với Bạn những thông tin cần thiết. Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng gọi: 1900.6162[nhấn máy lẻ phím 4] để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.
Trân trọng kính chào./.
2. Theo quy định của pháp luật việc xây nhà không có giấy phép xây dựng bị xử phạt như thế nào?
Nội dung câu hỏi: Tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp giấy tờ tay gần 1000m2 ở Phan Thiết, Bình Thuận. Sau đó tôi có bán lại 5 lô cho người khác với diện tích mỗi lô là 100m2, những người này đều đã xây nhà cấp 4 trên các lô đất đó [không có giấy phép xây dựng và chỉ có giấy mua bán tay] và đều bị xử phạt.
Nay tôi có ý định xây nhà 150m2 trên đó [vẫn chưa lên đất thổ cư vì chi phí khá cao] thì liệu tôi sẽ bị phạt bao nhiêu, có bị cưỡng chế tháo dỡ không và sau này tôi có cơ hội làm sổ hồng giá rẻ khi điạ phương tổ chức làm sổ đồng loạt cho khu dân cư không [đây là khu dân cư mới quy hoạch đền bù cho những hộ dân bị giải tỏa ở khu vực khác chuyển về, có nhiều hộ đã lên đất thổ cư và cũng rất nhiều hộ vẫn còn là đất nông nghiệp].
>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp giấy phép sửa nhà ở năm 2022 như thế nào ?
Trả lời:
Căn cứ khoản 2 điều 11 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ : Về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở:
Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng
...5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a] Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
b] Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
c] Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Biện pháp khắc phục hậu quả:
>> Xem thêm: Năm 2022, hành vi không có giấy phép đăng ký kinh doanh sẽ bị phạt như thế nào ?
12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:
a] Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;
b] Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;
c] Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
MINH KHUE LAW FIRM
3. Có cấp giấy phép xây dựng với phần diện tích cơi nới không ?
Kính gửi Công ty Luật Minh Khuê, em có thắc mắc mong được tư vấn như sau: từ năm 1990 gia đình em có được công ty vận tải đường sông số 1 [ công ty bố mẹ em tham gia công tác] phân cho căn nhà cấp 4 với diện tích 23,8m2. Và liền kề căn nhà có 1 khu vệ sinh [VS] công cộng nhưng khi nhà em đến ở thì do mùi quá nên có kiến nghị lên công ty và họ đã cho xây dựng 1 khu VS công cộng ở chỗ khác.
Từ đó nhà em có tiến hành phá bỏ khu VS cũ và san lấp làm thành khu bếp và khu công trình phụ nhà em[gia đình đã xin ý kiến của công ty và được chấp thuận nhưng không có văn bản, giấy tờ]. Đến năm 2006 công ty có tiến hành bàn giao đất cho UBND Quận và trước đó có tiến hành làm sổ đỏ cho CBCNV của công ty. Khi làm sổ đỏ thì họ chỉ làm cho phần họ phân cho cán bộ công nhân còn phần ngoài [ khoảng 22,8m2] thì trong sổ đỏ đơn vị cấp sổ đỏ họ có ghi chú là " phần diện tích cơi nới". Nay gia đình em có tiến hành xây dựng nhà và bên phía thanh tra có qua đình chỉ vì sai giấy phép xây dựng. Vậy em xin được nhờ Luật Sư tư vấn giúp em trường hợp nhà em liệu có được cấp giấy phép xây dựng bổ xung không? Vì em có nhờ người hỏi trên Quận thì họ trả lời do trong sổ đỏ phần đất chưa kê khai có ghi "phần diện tích cơi nới" nên không thể cấp được vì chưa có văn bản hướng dẫn những trường hợp này.
>> Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép cho lực lượng, phương tiện nước ngoài vào tìm kiếm, cứu nạn tại Việt Nam [mẫu số 1]
Kính mong Luật sư tư vấn giúp em. Em xin trân thành cảm ơn !
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162
Trả lời
Trước tiên, Luật đất đai 2013quy định như sau:
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Vậy tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 thì với phần đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do gia đình bạn sử dụng mảnh đất từ năm 1990 và trong quá trình sử dụng có cơi nới thêm diện tích đất, hiện phần đất cơi nới thêm chưa được cấp sổ đỏ. Như vậy, nếu mảnh đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn có thể yêu cầu cấp sổ đỏ.
Còn vấn đề để được cấp phép xây dựng nhà ở thì Nghị định cấp giấy phép xây dựng 2012 có quy định như sau:
Điều 5. Điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ
Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:
1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.
2. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, độ thông thuỷ, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa cháy [viết tắt là PCCC], hạ tầng kỹ thuật [giao thông, điện, nước, viễn thông], hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.
3. Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.
Điều 6. Điều kiện riêng để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ
Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 5 Nghị định này, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng sau đây:
1. Đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị:
a] Phù hợp với: Quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b] Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
c] Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đối với công trình xây dựng ngoài đô thị:
a] Đối với công trình xây dựng không theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản;
b] Đối với công trình xây dựng theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và phương án tuyến đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:
a] Phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn [quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới] được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
b] Đối với công trình ở khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt, thì phải phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng.
Gia đình bạn cần đáp ứng các yêu cầu tại điều 5 và điều 6 luật này thì sẽ được cấp giấy phép xây dựng.
>> Xem thêm: Lưu ý những quy định mới khi xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ năm 2022
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật, về luật dân sự và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
4. Xác định tính hiệu lực của nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng ?
Tôi được luật sư tư vấn tôi xin cảm ơn ,Trong điều 64 luật xây dựng 2014 không quy đinh việc này.Chỉ Nghị định 64/2012 /NĐ-CP có quy định trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây: Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;
Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa; Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt; Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.
Nhưng nay Luật xây dựng 2014 có hiệu lưc thì nghị định 64 còn phù hợp không thưa luật sư?
Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều
>> Xem thêm: Các trường hợp phải xin giấy phép về phòng cháy chữa cháy ? Thủ tục xin giấy phép về phòng cháy chữa cháy ?
Luật sư tư vấn luật dân sự, đất đai về giấy phép xây dựng, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Theo khoản 17 Điều3 Luật xây dựng 2014
17. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Theo Điều 89 Luật xây dựng năm 2014
Điều 89 Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng.
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a] Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b] Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c] Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d] Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ] Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e] Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g] Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h] Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i] Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k] Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l] Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
3. Giấy phép xây dựng gồm:
a] Giấy phép xây dựng mới;
b] Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
c] Giấy phép di dời công trình.
4. Công trình cấp đặc biệt và cấp I được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn khi đã có thiết kế xây dựng được thẩm định theo quy định của Luật này.
5. Đối với dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình, giấy phép xây dựng được cấp cho một, một số hoặc tất cả các công trình thuộc dự án khi phần hạ tầng kỹ thuật thuộc khu vực xây dựng công trình đã được triển khai theo quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt.
Như vậy thì theo quy định tại điều 89 Nghị Định 59/2015 Về quản lý dự án đầu tư xây dựng những dự án thuộc khoản 2 điều này sẽ được miễn xin giấy phép
>> Xem thêm: Quy định về giấy phép lao động của người nước ngoài
Còn như bạn đưa ra thì các dự án được miễn theo quy định tại khoản 1 Điều 3 nghị định
Điều 3. Giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:
a] Công trình bí mật nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính và các công trình khác theo quy định của Chính phủ được miễn giấy phép xây dựng;
b] Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c] Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
d] Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kiến trúc các mặt ngoài, kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và an toàn công trình;
đ] Công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật và nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa thuộc khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn [quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới] được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy kể từ khi luật xây dụng có hiệu lực thì các dự án đầu tư được miễn xin giấy phép sẽ tuân theo quy định của luật xây dựng và nghị định 64/2012 là nghị định hướng dẫn theo quy định của luật xây dựng năm 2003,hiện nay luật xây dựng 2003 cũng đã hết hiệu lực nên bạn sẽ phải tuân theo quy định của Luật xây dựng và nghị định 64/2012 hiện giờ đã hết hiệu lực .Nghị Định 59/2015 Về quản lý dự án đầu tư xây dựng đã thay thế cho nghị định 64/2012.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
5. Xây nhà không giấy phép xây dựng thì bị xử phạt như thế nào ?
Thưa luật sư! Em mua mảnh đất kích thước 6.2m x 8.5m ở sâu trong ngõ 26 đội 3 xã Tả Thanh Oai huyện Thanh Trì Hà Nội. Đây sử dụng lâu dài nhưng chủ nhà chưa tách sổ đỏ cho, còn giấy tờ mua bán đầy đủ, đất không có tranh chấp gì. Vừa qua em có đến UBND xã Tả Thanh Oai để xin giấy phép xây nhà ở 2 tầng 1 tum nhưng xã không cho vì không có sổ đỏ. Về nhà em bàn bạc vẫn xây, cán bộ xã đến lập biên bản không cho xây, khi gia đình em đến xã xin thì xã phạt 30 triệu.
Luật sư cho em hỏi với:
>> Xem thêm: Các trường hợp xây nhà phải xin giấy phép xây dựng và các trường hợp không phải xin phép xây dựng ?
- Không có sổ đỏ thì không được xây dựng à?
- Mức phạt đó có phù hợp không? vì em đọc luật đất đai thì nông thôn chỉ phạt với mức 2 - 3 triệu thôi.
Em rất mong được tư vấn Em xin trân trọng cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
1.Thứ nhất về vấn đề không có sổ đỏ thì không được xây dựng?
Căn cứ khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội:
"17. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình."
Căn cứ Điều 89 Luật xây dựng năm 2014:
"Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a] Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b] Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c] Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d] Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ] Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e] Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g] Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h] Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i] Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k] Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l] Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ".
>> Xem thêm: Danh mục hàng hóa cần có giấy phép xuất khẩu, giấy phép nhập khẩu
Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng năm 2014:
"Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a] Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b] Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c] Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d] Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối vớicông trình liền kề."
Như vậy nếu trường hợp xây dựng của bạn không thuộc khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 thì việc bạn xây dựng cần phải xin giấy phép xây dựng mà hồ sơ khi nộp để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
2.Thứ hai về mức xử phạt với hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng?
Căn cứ khoản 2 Điều 12 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở:
"2. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công. Trường hợp khởi công xây dựng công trình khi chưa có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì xử phạt theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định này."
Căn cứ khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:
"6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a] Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b] Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c] Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình."
>> Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn về cấp giấy phép xây dựng?
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
>> Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị đổi giấy phép lái xe cơ giới đường bộ mới 2022
6. Tư vấn thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cho công ty ?
Thưa luật sư, Công ty tôi mới mua 1 căn nhà của tư nhân ở đường Ngô Thời Nhiệm P7, Q3 TPHCM , cty tôi muốn xây dưng mới , thì phải làm thủ tục như thế nào ? ở khu vực này được cấp phép xây dựng được tối đa là bao nhiêu tầng lầu. Xin cảm ơn!
Người hỏi: Vũ Thị Mai
Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162
Trả lời:
>> Xem thêm: Bị tước giấy phép lái xe có được tham gia giao thông ? Mức phạt khi không có bằng lái xe
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau;
Theo như bạn trình bày thì công ty bạn muốn xây dựng mới, tùy từng công trình xây dựng mà công ty bạn phải gửi tới cơ quan có thẩm quyền một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 quy định:
"Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a] Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b] Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c] Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d] Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm:
a] Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b] Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c] Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
d] Bản vẽ thiết kế xây dựng;
đ] Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình theo tuyến gồm:
a] Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều này;
b] Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;
c] Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình tôn giáo gồm:
a] Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;
b] Văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo.
5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tượng đài, tranh hoành tráng gồm:
a] Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;
b] Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.
6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo gồm:
a] Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này; trường hợp thuê đất hoặc công trình để thực hiện quảng cáo thì phải có bản sao hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng thuê công trình;
b] Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về quảng cáo.
7. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế theo quy định của Chính phủ."
Trong trường hợp này, đề biết được số tầng tối đa mà công ty bạn được xây dựng thì bạn phải xác định được khu vực công ty bạn muốn xây dựng có thuộc khu dân cư, công viên, văn phòng...hay không? Bạn có thể tham khảo các văn bản như: quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2008/BXD, quyết định số 1340/QĐ-UBND ban hành quy định về quản lý quy hoạch chung đô thị theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025...
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê